Acheter un terrain à bâtir sans mauvaise surprise

Acheter un terrain à bâtir sans mauvaise surprise

Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne un tiers du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet. Le notaire sera à vos côtés pour vous accompagner. 

Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain? 

L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction...). 

Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact où poser les fondations, en fonction par exemple de retraits par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. 

Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel sera demandé. Attention : il s’agit d’une simple information sur la faisabilité du projet et pas d’une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire. 

Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ? 

Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers, au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire. 

Qu’en est-il des droits de préemption ?

Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme (la Safer) préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits. 

Quelles sont les avantages d’acheter dans un lotissement ?

Dans un lotissement, le terrain est viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. En revanche, la maison devra respecter les règles du lotissement : matériaux, volumes... Il faudra aussi contribuer à l’entretien de la voirie ou des espaces verts.

Quels sont les délais pour acheter un terrain ? 

En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, voire plus. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État. À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise. 


credit photo : House Plans par Anton Raath sous licence creative commons (CC BY-SA 2.0)

Adopter l’enfant de son conjoint

Adopter l’enfant de son conjoint

Aujourd’hui, la plupart des adoptions ont lieu au sein des familles recomposées : cet acte juridique vient consacrer les liens d’affection que le beau-parent a tissés avec l’enfant de son conjoint, avant ou après sa majorité. 

Pourquoi l’adoption simple est-elle privilégiée dans le cadre des familles recomposées ?

Il existe deux types d’adoption, simple ou plénière. Dans la majorité des cas, l’adoption simple correspond au projet du beau-père ou de la belle-mère qui souhaite établir un lien de filiation avec l’enfant dont il partage la vie au quotidien. En effet, ce type d’adoption ne rompt pas le lien avec le parent d’origine. L’enfant ne change pas de nom mais peut ajouter celui de son parent adoptif à son nom d’origine. 

Le couple doit-il être marié ? 

En pratique, si l’enfant est mineur, l’adoption simple ne sera possible que si le beau-parent est marié avec le père ou la mère d’origine de l’enfant, car dans le cas contraire, il recueillerait seul les droits de l’autorité parentale. Après la majorité de l’enfant, l’adoption par le concubin ou le partenaire de pacs ne pose pas de difficulté. 

Une adoption simple est-elle révocable ? 

Oui, mais seulement pour des motifs très graves. Le nouveau lien de filiation perdurera après une éventuelle séparation du couple. Il s’agit donc d’un engagement très fort.   

Quelles sont les conséquences de l’adoption pour l’héritage ? 

L’adopté est héritier de son parent adoptif. En cas d’adoption simple, il conserve aussi ses droits dans la succession de ses deux parents d’origine. Côté fiscal, il bénéficie des abattements et du tarif en ligne directe si ses parents sont mariés. Dans le cadre d’un pacs ou d’un concubinage, les conditions à remplir sont plus strictes : il faut prouver que l’adoptant s’est occupé de l’adopté pendant une période de 5 ou 10 ans selon le cas. 

L’adoption crée-t-elle des devoirs ?

En effet, elle crée une obligation alimentaire réciproque : chacun sera tenu d’aider financièrement l’autre s’il se trouve dans le besoin. 

Quel est le rôle du notaire dans l’adoption de l’enfant du conjoint ?

Le premier rôle du notaire sera de vous conseiller sur ce projet familial et de vous en expliquer les implications juridiques. Il recueillera les consentements nécessaires : celui des parents d’origine d’un enfant mineur, du conjoint pour un majeur, et celui de l’adopté à partir de 13 ans. Il vous donnera également toutes les explications sur la procédure, qui se poursuivra devant le tribunal de grande instance.

Crédit photo : Joris Louwes sous licence creative commons (CC BY 2.0)

La communauté universelle : Mode d'emploi

La communauté universelle : Mode d'emploi

Tout ce qui est à toi est à moi (ou le régime de la communauté universelle)

A chacun sa conception du couple. Pour mettre tous ses biens en commun, la solution est de se marier sous le régime de communauté universelle.  

En quoi consiste le régime matrimonial de communauté universelle ?

Avec ce régime, adopté par contrat de mariage, les époux ne conservent aucun bien en propre. Les bien acquis ou les économies réalisées avant le mariage, les biens reçus par donation ou héritage… tout entre dans la communauté et leur appartient à tous les deux.  

Au décès, le conjoint survivant est donc propriétaire tous les biens ?

Oui, à condition qu’une clause d’attribution intégrale ait été insérée dans le contrat de mariage, ce qui est très généralement le cas. Ce régime est alors très protecteur pour le conjoint survivant et lui facilite les démarches lors du décès.

Toutefois, si le couple a des enfants communs, ce choix ne leur est pas favorable. D’abord, parce qu’ils n’hériteront qu’au deuxième décès. Ensuite, parce qu’ils ne bénéficieront que d’une seule fois des abattements fiscaux entre parents et enfants. Il est possible de corriger ces effets, par exemple en procédant à des donations-partages. Une réflexion approfondie devra être menée avec l’aide de l'office.

Et si les enfants ne sont pas communs ?

Dans le cas où il existe des enfants issus d’une autre union, la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale a peu d’intérêt. En effet, pour protéger leurs droits, le code civil permet aux enfants du défunt de limiter la part du conjoint. C’est ce que l’on appelle l’« action en retranchement ». Procédures en perspective…

Comment les biens sont-ils partagés en cas de divorce ?

En cas de divorce, la communauté est partagée entre les ex-époux, sans faire de distinction entre les biens apportés par l’un ou l’autre des époux et quel qu’ait été leur apport respectif. Un bien donné par les parents de l’un peut être attribué à l’autre. Dans une certaine mesure, il est possible d’anticiper les effets d’une séparation par des clauses spécifiques du contrat de mariage, c'est notamment le cas grâce à la "clause alsacienne".   

Mariés sous un autre régime, peut-on adopter la communauté universelle ?

Absolument.
C’est un régime que l’on adopte souvent sur le tard, une fois à la retraite par exemple. Après deux années de mariage, il est possible de changer de régime matrimonial d’un commun accord. Sachez que les enfants majeurs de chaque époux et les créanciers doivent être informés et peuvent s’opposer à ce changement. En cas d’opposition, ou s’il y a des enfants mineurs, l’homologation du juge sera nécessaire.

La communauté universelle, pas si simple ?

C’est parfois une excellente solution, mais ce régime n’est pas conseillé à tout le monde ! Avant de rédiger votre contrat de mariage, nous vous proposerons un point approfondi de votre situation et de vos objectifs.

Crédit photo : Clouds par Eric Summers sous licence Creative Commons CC BY 2.0

Je vends ou j’achète : en combien de temps ?

Je vends ou j’achète : en combien de temps ?

Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes de la vente d’un logement.

Vendeur et acquéreur ont trouvé un terrain d’entente. Combien de temps faut-il pour signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ?

L’avant-contrat  permet de fixer les délais et conditions de réalisation de la vente ; il est indispensable pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son prêt. Il n’y a pas de délai minimum pour établir la promesse ou le compromis de vente. Mais pour rédiger cet avant-contrat, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents, notamment les diagnostics obligatoires et le titre de propriété du vendeur et, pour les lots de copropriété, de documents spécifiques, parfois longs à obtenir auprès du syndic. Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien.

Après la signature de l’avant-contrat, l’acheteur peut-il se rétracter ?

Oui, dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat. La rétractation n’a pas à être motivée.

Combien de temps prend la demande de prêt ?

Sauf achat comptant, l’avant-contrat prévoit toujours une clause suspensive d’obtention de prêt, qui permet à l’acquéreur de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé généralement entre 45 et 60 jours.

Quelles sont les missions de l’office notarial entre la signature de l’avant-contrat et la vente ?

Le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’administration municipale dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé. Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose !

Quand l’acquéreur reçoit-il le titre de propriété ?

Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Il adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière ; elle lui est retournée revêtue des cachets de l’administration fiscale ; le délai habituel est de six mois. Le notaire adresse alors à l’acquéreur la copie authentique qui constitue son titre de propriété. 

 

Crédit photo : Pixabay sous licence Creatives commons CC0.

Six mois pour régler une succession

Six mois pour régler une succession

À compter du décès, il faut généralement environ six mois pour régler une succession : un délai qui correspond à celui fixé par l’administration fiscale pour verser les droits.  

En quoi consiste la mission du notaire dans une succession?

Le notaire va déterminer qui va recueillir la succession. Il va établir un bilan patrimonial pour connaître l'actif et le passif de la succession, ce qui va permettre de déterminer le montant de l’impôt à régler. Enfin, il va intervenir pour répartir le patrimoine entre les ayants droits.   

Quand faut-il consulter un notaire après le décès d’un proche ?  

L’intervention du notaire est obligatoire dans la plupart des cas : dès lors, notamment, que le patrimoine du défunt dépasse 5000 euros ou comporte un ou plusieurs biens immobiliers. L’idéal est prendre contact avec l'office dans les jours qui suivent le décès, pour s’assurer que la déclaration de succession pourra être adressée aux services fiscaux dans le temps imparti.  Le choix du notaire est libre. Si les héritiers ne sont pas d’accord, il peut y avoir plusieurs notaires.  

Que faire lorsque l’on trouve un testament dans les documents du défunt ?

Il faut l’apporter au notaire qui va établir un procès-verbal de description et l’enregistrer. Le notaire interrogera également le Fichier central des dernières volontés, qui permet de retrouver les donations entre époux ou testaments enregistrées par tous les offices notariaux.

Quelles démarches le notaire va-t-il assurer ?

Pour déterminer qui sont les  héritiers, le notaire demande des pièces d'état civil, le livret de famille, le contrat de mariage… Pour reconstituer le patrimoine du défunt et déterminer l'actif et le passif, il rassemble les titres de propriété des biens immobiliers. Il interroge, entre autres, les banques pour connaitre la situation des comptes au décès, mais aussi les crédits immobiliers ou crédits à la consommation. Il se rapproche également d’organismes sociaux et du conseil départemental, car la personne décédée a pu bénéficier d’aides sociales récupérables. Il va évaluer les biens immobiliers, faire un inventaire... On aboutit ainsi à une sorte de photographie du patrimoine au jour du décès, qui va permettre d’établir la déclaration.

Quels actes le notaire établit-il ?

Plusieurs actes notariés rythment la succession. Ce ne seront pas les mêmes selon les situations. Ainsi, l’acte de notoriété désigne les héritiers et les légataires et fixe les droits de chacun. Il va permettre de débloquer les comptes bancaires du défunt. L’acte d’option permet au conjoint bénéficiaire d’une donation entre époux de choisir, entre trois possibilités, la solution la mieux adaptée à sa situation.  L’attestation immobilière transfère la propriété du bien immobilier…  

Le notaire va-t-il régler les dettes du défunt ?

C’est une mission supplémentaire. Si le notaire l’accepte, il peut percevoir une rémunération pour ce service.

La succession est-elle toujours réglée en six mois ?

Si à cette date la déclaration fiscale n’est pas déposée, des intérêts de retard commencent à courir. Selon la difficulté du dossier, le règlement peut toutefois être plus long, par exemple si des pièces manquent au dossier ou si des héritiers ne s’entendent pas. Par ailleurs, l’indivision peut se prolonger, parfois des années, si les héritiers ne souhaitent pas procéder au partage.

Crédit photo : Pixabay sous licence Creative Commons CC0

Maîtres BERTIN et ALLILAIRE : Nouveaux associés

Maîtres BERTIN et ALLILAIRE : Nouveaux associés

L'office notarial accueille aujourd'hui deux nouveaux associés

Ils ont prêté serment aujourd'hui vendredi 2 février 2018 à 14h au Tribunal de Grande Instance de MELUN.


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Olivier ALLILAIRE

Maxime BERTIN

Maître Maxime BERTIN, ancien notaire associé à HESDIN (PAS DE CALAIS), succède à Maître Georges MONCEAU.

Maître Olivier ALLILAIRE, ancien notaire assistant à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (YVELINES), succède à Maître Yves CHARRIER.

Achat et revente en indivision : Quotes-parts et répartition du prix de vente

Achat et revente en indivision : Quotes-parts et répartition du prix de vente

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision , il est nécessaire de déterminer dans l’acte d’acquisition dans quelles proportions il est acquis par les co-indivisaires.

Les personnes concernées sont :

  • les personnes non mariées,
  • les partenaires de PACS,
  • les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

Comment déterminer les quotités d’acquisition lors de l’achat ?

Le principe est que ces quotités  doivent correspondre à la réalité du financement de chaque co-indivisaire, ainsi que du financement prévisionnel (remboursement de l’emprunt, travaux futurs, etc…).

A défaut, les acquéreurs risquent d’aller à l’encontre de difficultés, comme une requalification en donation déguisée, ou un possible conflit entre eux.

Comment répartir le prix en fonction de ces quotités ?

Si tout s’est passé comme prévu (l’emprunt a été totalement amorti, chacun a remboursé comme cela avait été convenu, etc…) et que les quotités étaient fidèles à la participation financière  de chacun, il n’y a aucune difficulté, le prix de vente est réparti exactement selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition.

Dans le cas contraire, des comptes sont à faire entre les indivisaires.

Il existe alors différentes méthodes de calcul :

  • Remboursement de l’emprunt par prélèvement sur le prix, et répartition du solde du prix selon les quotités d’acquisition,
  • Application des quotités d’acquisition de chacun sur le prix de revente, et déduction sur la quote-part de chacun, de sa quote-part d’emprunt restant à rembourser,
  • Répartition finale du prix en fonction des montants réels investis (les apports personnels, les montants réellement payés de l’emprunt, etc…).

Il n’y a pas de méthode  « légale », « meilleure qu’une autre » ou « plus juste », mais les résultats peuvent varier, c’est pourquoi il est préférable de s’entendre dès le départ sur la méthode applicable.

Recommandations

Pour éviter tout conflit ultérieur, il est donc recommandé de déterminer dans l’acte d’acquisition :

  • les quotes-parts d’acquisition de chacun conformément à la réalité du financement réel et/ou projeté,
  • la méthode de répartition du prix en cas de revente du bien ou de rachat de la quote-part de l’un des co-indivisaires par l’autre (en cas de séparation par exemple).

 

Crédit photo : Pixabay sous licence Creative Commons CC0

Le PACS ne s'enregistre plus au Tribunal de Grande Instance

Se pacser à la mairie, aussi !

Depuis le 1er novembre 2017, les personnes qui souhaitent se pacser (ou se dépacser) peuvent s'adresser à un notaire pour bénéficier de conseils et établir une convention sur mesure.

A défaut ils devront se rapprocher non plus du tribunal de grande instance, mais de la mairie. 

Bonne année 2018 !

Yves Charrier, Georges Monceau, Pierre-Alain Le Gal, Grégoire Tagot, Antoine de Ravel d'Esclapon, 

Maxime Bertin, Olivier Allilaire, 

Et l'ensemble des collaborateurs de l'office

 

vous souhaitent une excellente année 2018.


 
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Clerc rédacteur en CDI

L'office recrute un clerc pour constitution de dossiers et rédaction d'actes simples (immobilier ancien, licitation) sur iNot. 
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Envoyez vos CV à gregoire.tagot@notaires.fr

PACS + Testament

PACS + Testament

En France, 4 % des couples sont liés par un pacs. Cette forme d’union de plus en plus prisée est moins protectrice que le mariage, c’est pourquoi les notaires insistent sur l’importance de rédiger un testament.

Les notaires incitent souvent les partenaires pacsés à faire un testament. Pour quelle raison ?

Lorsqu’ils préparent une convention de pacs ou à l’occasion d’un achat immobilier, les notaires évoquent très souvent avec les couples la question de leur protection en cas de décès. Comme les époux, les partenaires liés par un pacs sont exonérés de droits de succession (alors que les concubins doivent s’acquitter de droits à hauteur de 60 %). Mais pour bénéficier de cet avantage, encore faut-il hériter ! Or les partenaires liés par un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre, à la différence des époux. Pour que le survivant hérite, il faut qu’il soit désigné dans un testament.

Que se passe-t-il, en cas de décès, si aucun testament n’a été rédigé ?

La réponse est simple : le conjoint n’hérite de rien. Il bénéficie seulement d’une protection concernant le logement ; ainsi il peut bénéficier du transfert du contrat de location s’il était au nom de son conjoint, ou se maintenir dans les lieux pendant un an à compter du décès si le logement appartenait à son conjoint.

En pareil cas, de grandes difficultés peuvent survenir. Un exemple : Cécile et Sébastien ont acheté leur maison en indivision. Au décès de Cécile, son partenaire se retrouve en indivision avec la fille de Cécile, née d’une précédente union. Il devra racheter sa part, si cela est possible.

Autre cas, Benoît et Géraldine, sans enfants, sont pacsés et vivent dans un appartement acquis par Benoît avant leur rencontre. Benoît décède brutalement. Le logement revient à ses héritiers légaux, ses parents et son frère. La famille serait prête à laisser l’appartement à la compagne de Benoît, mais cela serait considéré comme une donation, taxée à 60 % entre non-parents... Alors qu’un simple testament aurait permis à Géraldine de recueillir l’appartement sans régler aucun droit.

Un testament permet-il de tout laisser à son partenaire ?

Seulement s’il n’y pas d’héritier réservataire. Toutefois, les parents du défunt, s’ils sont encore en vie, peuvent demander à récupérer les biens donnés à leur enfant décédé.

Si le testateur a des enfants, une part revient à ceux-ci. Il peut donc léguer ses biens à son partenaire dans la limite de la quotité disponible, c’est-à-dire la part de la succession dont il peut disposer librement : la moitié des biens s’il a un enfant, le tiers s’il en a deux, le quart avec trois enfants ou plus.

Comment rédiger un testament ?

Chacun des conjoints doit faire son testament individuellement. Il peut le rédiger de sa main, le dater et le signer. Ce testament dit « olographe » peut être déposé dans un office notarial. Le testament peut aussi être passé sous la forme authentique, devant notaire. Dans tous les cas, il est utile de prendre rendez-vous chez un notaire pour recueillir informations et conseils.

Crédit photo : "Couple" par mrhayata sous licence Creative Commons (CC BY-SA 2.0)