Ouvrir un gîte rural : les démarches administratives et fiscales

Ouvrir un gîte rural : les démarches administratives et fiscales

Côté touristes, les gîtes ruraux sont de parfaits points de chute pour profiter du calme de la campagne et de la richesse patrimoniale de nos régions. Côté propriétaires, c’est un moyen de valoriser son patrimoine immobilier en augmentant ses revenus, et parfois une activité professionnelle à part entière.

Qu’est-ce qu’un gîte rural ?

Le gîte rural est un meublé de tourisme situé dans un habitat de qualité et dans une zone rurale. Il est le plus souvent représentatif de l’architecture régionale. Son usage doit être indépendant : maison individuelle ou logement indépendant dans la maison du propriétaire. Il n’est donc pas possible de transformer en gîte un appartement dans une copropriété.

Quelles sont les différences avec une chambre d’hôte ?

La chambre d’hôte est une chambre meublée qui se situe dans la résidence principale du propriétaire, qui assure personnellement l’accueil des touristes. Sont compris dans la location la fourniture du linge de maison et le petit-déjeuner. Le fonctionnement diffère donc de celui d’un gîte, mais, du point de vue juridique et fiscal, ces deux activités sont semblables.

J’envisage d’exploiter un gîte, quel sera mon statut?

L’activité de loueur en meublé de tourisme peut être exercée à titre de particulier, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, ou à titre professionnel, si les revenus de la location dépassent 23 000euros ou s’ils représentent plus de la moitié des revenus déclarés. Il s’agit alors d’une activité commerciale, qui peut s’exercer dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une entreprise à responsabilité, mais aussi en auto-entrepreneur, en SAS, en SARL… Choisir une société à responsabilité limitée, comme l’EIRL, permet de protéger la partie non professionnelle de son patrimoine.

L’activité peut aussi être accessoire à une autre activité, notamment dans le cadre de l’agrotourisme, où les touristes sont accueillis à la ferme. L’activité para-hôtelière est alors considérée comme une activité agricole, à condition toutefois que des produits issus de l’exploitation (fromages, miel…) soient proposés aux hôtes.

Quelles formalités faut-il remplir pour créer un gîte rural ?

Il est obligatoire de déclarer le meublé de tourisme, avant son ouverture, auprès du maire de la commune. Si l’activité est exercée à titre professionnel, il faut s’immatriculer au RCS (registre du commerce et des sociétés). À défaut, on perd le bénéfice des avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé professionnel. Par ailleurs, des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires, par exemple pour transformer une grange en maison d’habitation, ajouter une extension à un bâtiment…

Auprès de qui prendre conseil ?

Urbanisme, réglementation, statuts, fiscalité… Votre notaire peut vous conseiller sur tous ces aspects de votre projet. Si vous envisagez d’exploiter un gîte rural (ou de créer des chambres d’hôte), n’hésitez pas à nous consulter. 

 

Credit photo : Armin S Kowalski - Naves / Les Vans sous licence creative commons (CC BY-SA 2.0)
 

Financer un achat immobilier avec un prêt à taux zéro

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Reconduit en 2017, le prêt à taux zéro (PTZ) apporte un coup de pouce non négligeable pour l’achat d’un premier logement. D’autres aides peuvent le compléter.

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ? A qui s’adresse-t-il ?Accéder à la propriété est devenu plus abordable grâce aux taux bas en vigueur actuellement. Pour réaliser cet important projet, les « primo-accédants » (ceux qui achètent pour la première fois) doivent recenser les financements possibles, en plus de leur apport personnel et des prêts bancaires classiques. Ils peuvent notamment être éligibles au prêt à taux zéro, un prêt aidé sans intérêts et sans frais. Il est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement dans les deux années qui précèdent l’offre de prêt ; il ne concerne que l’acquisition de la résidence principale, en complément d’autres prêts. En fonction des revenus de l’acquéreur, il peut être assorti de conditions de remboursement favorables : durée du prêt, mais aussi différé de remboursement qui permet de ne commencer à rembourser qu’après quelques années.  La plupart des établissements de crédit ont signé une convention avec l’Etat et peuvent délivrer ce type de prêt. 

Quel est le montant du prêt à taux zéro ?
Il s’agit d’un complément de financement. Son montant ne peut pas excéder les autres prêts qui financent l’opération, ni dépasser 40 % du montant de l’opération. Le montant maximum du prêt est calculé à partir d’un pourcentage appliqué au prix du bien.

Toutes les opérations sont-elles concernées ?
Le PTZ concerne les achats dans le neuf, à condition que des normes thermiques soient respectées (RT 2012 ou label bâtiment basse consommation).  Il vise également l’ancien lorsque des travaux très importants sont prévus : la part des travaux dans le montant total de l’opération doit être au minimum de 25 %. Il faut donc disposer de devis qui en justifient.

Faut-il remplir des conditions de ressources ?
Pour obtenir un PTZ, il faut disposer de ressources inférieures à des plafonds qui dépendent de la localisation du bien et du nombre d’occupants du logement : à vérifier sur le simulateur du site du ministère du Logement.
Lien : http://www.logement.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88

Peut-on mettre le logement en location avant le remboursement total du prêt ?
C’est désormais possible, au bout de six ans après l’achat. 

Peut-on faire plusieurs demandes de PTZ ?
Non, vous ne pouvez déposer qu’une demande de PTZ par ménage.

Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient-elles d’autres aides ?
Les salariés peuvent solliciter un prêt « action logement » à un taux avantageux. Ce prêt – l’ancien « 1% logement » - est réservé aux salariés des entreprises privées non agricoles de plus de dix salariés . Délivré sous conditions de ressources, il contribue au financement de l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à bâtir. Par ailleurs, dans le cadre de la politique de la ville, les primo-accédants bénéficient dans certaines zones d’une TVA réduite à 5,5 % sur les logements neufs, sous conditions de ressources. D’autres aides sont proposées localement (chèque premier logement à Marseille, prêt à taux zéro à Toulouse, prêt Paris logement 0%...)

Votre notaire peut vous apporter son aide et son éclairage si vous le consultez en amont de votre projet d’achat. Vous bénéficierez de ses conseils et pourrez optimiser le financement de votre acquisition.

 

Le nouveau divorce par consentement mutuel

Le nouveau divorce par consentement mutuel

Depuis le 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel se fait, sauf exception, sans passage devant le juge mais en déposant la convention précisant l’accord des époux chez un notaire. Cependant, la mission du notaire auprès des époux qui se séparent va bien au-delà.

En quoi consiste la nouvelle procédure de divorce ?

La procédure de divorce par consentement mutuel a été réformée par la loi Justice du 21e siècle du 18 novembre 2016. Rappelons que cette procédure s’adresse aux conjoints qui sont d’accord sur toutes les conséquences de leur séparation : partage des biens, autorité parentale... Ils doivent mettre au point une convention de divorce. Désormais, chacun doit être assisté de son avocat. L’homologation de la convention par le juge est supprimée. C’est le notaire qui donne force exécutoire et date certaine au divorce, en le déposant au rang de ses minutes, avec les autres documents originaux dont il assure la conservation.

Cette procédure est-elle ouverte à tous les couples ?

Pour opter pour cette procédure les conjoints ne doivent pas être placés sous un régime de protection. Par ailleurs, l’homologation par le juge est nécessaire pour divorcer par consentement mutuel lorsqu’un enfant mineur du couple demande à être entendu par le juge aux affaires familiales. Les parents doivent d’ailleurs informer leurs enfants de cette possibilité.

Quel est le rôle du notaire dans cette nouvelle procédure ?

Le notaire contrôle plusieurs éléments de la convention. Il donne au dépôt de la convention date certaine et force exécutoire. La convention est immédiatement applicable pour les effets entre époux, à moins qu’ils n’aient stipulé une date antérieure. Pour les effets vis-à-vis des tiers, il faut attendre la transcription de la mention du divorce sur l’acte de naissance et l’acte de mariage.

Combien coûte le dépôt de la convention chez le notaire ?

Le coût du dépôt est de 50 euros.

Le notaire a-t-il un autre rôle dans le divorce ?

Oui, le rôle du notaire est essentiel lorsque les ex-époux ont un patrimoine à partager. Son intervention est obligatoire dès lors qu’ils détiennent des biens immobiliers et conseillée dans les autres cas pour bénéficier des meilleurs conseils. Sa mission consiste à recenser les biens des époux et leurs dettes et à établir si les époux se doivent l’un à l’autre des sommes d’argent, puis à établir les modalités du partage. L’état liquidatif (acte qui établit le partage de la communauté) est établi avant le divorce pour les divorces par consentement mutuel, et après pour les divorces contentieux.

 

Crédit photo : Le jour ni l'heure par Renaud CAMUS sous licence Creative commons

Célibataires sans enfants : qui héritera ?

Célibataires sans enfants : qui héritera ?

Lorsqu’aucun conjoint, ni enfant, n’est amené à hériter, la loi prévoit des solutions. Mais il est aussi possible d’organiser sa succession à sa guise, avec le conseil du notaire.

Qui hérite d’une personne non mariée et sans enfants ?

Cela dépend si elle a anticipé sa succession. Si une personne non mariée, qu’elle soit veuve, divorcée ou célibataire, et sans enfants n’a pas établi de testament, la loi désigne qui parmi sa parenté va hériter et dans quelle proportion. Ses père et mère sont appelés à la succession, s’ils sont encore en vie, ainsi que les frères et sœurs. Ceux-ci, s’ils sont décédés, sont représentés par leurs propres enfants. Ainsi,  un défunt célibataire laisse deux sœurs et deux neveux qui sont les fils d’un frère prédécédé. Chacune des sœurs recueille un tiers de la succession. Les neveux, qui viennent par représentation, se partagent le dernier tiers. En l’absence de parents, de frères et sœurs ou de neveux, la succession est divisée à parts égales entre la famille paternelle et la famille maternelle :  oncles et tantes d’abord (parents aux 3e degré), puis cousins germains (4e), cousins issus de germains (5e)…  A défaut de parents au 6e degré, c’est l’Etat qui hérite de cette succession « vacante ».

Comment un célibataire sans enfant peut-il choisir qui recueillera sa succession ?

Les personnes non mariées et sans enfants ont une grande liberté pour organiser leur succession. Elles peuvent léguer leurs biens comme bon leur semble et privilégier qui elles veulent. Il leur faut pour cela rédiger un testament. Le testament olographe, écrit de sa main, daté et signé, sera retrouvé à coup sûr s’il est enregistré par un notaire au fichier des testaments.  Le testament authentique, établi par le notaire, sera juridiquement inattaquable et permettra de bénéficier du meilleur conseil. Dans tous les cas, il sera possible de modifier ses dernières volontés ou de les révoquer.

Qu’est-ce qu’un exécuteur testamentaire ?

C’est une personne de confiance, désignée dans le testament, chargée d’exécuter le testament. Elle peut être habilitée pour certaines missions, comme la vente d’un bien immobilier, la délivrance d’un legs... Elle n’est pas tenue d’accepter cette mission. Il est donc préférable de s’en entretenir au préalable avec l’intéressé.

Quelle est la fiscalité applicable ?

La fiscalité successorale est très lourde lorsque le bénéficiaire est un frère, une sœur, un neveu, une nièce ou un parent plus éloigné. Un exemple : pour un legs de 100 000 €, une nièce toucheramoins de 49500 €. Et que dire des personnes « étrangères » à la famille (concubin, amis) ? Pour elles, les droits s’élèvent à 60 % du montant reçu, après un abattement de 1594 €. Les legs à certaines associations sont exonérés d’impôt, ce qui peut encourager un gestegénéreux. On peut envisager de recourir à l’assurance-vie,  dont la fiscalité est plus avantageuse. Votre notaire sera, en la matière, votre meilleur conseiller.  

 

Crédit photo : Alone par Gustavo Devit sous licence Creative Commons

Le mariage, plus protecteur que le Pacs

Le mariage, plus protecteur que le Pacs

On compte aujourd’hui deux Pacs pour trois mariages : cette union plus facile à contracter, plus simple à dénouer, répond aux aspirations de nombreux couples. Mais le conjoint pacsé est moins bien protégé en cas de décès.

De quels outils juridiques les époux disposent-ils pour se protéger en cas de décès ?

Ils sont très nombreux. D’abord, ils ont le choix de leur régime matrimonial, qui est protecteur si l’on opte pour un régime de communauté plutôt que séparatiste. Dans le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, celui des personnes mariées sans contrat, les biens acquis pendant le mariage (hors biens reçus par héritage ou succession) sont communs. Généralement, une partie du patrimoine appartient donc aux deux conjoints. Le contrat de mariage peut aussi contenir des clauses favorables à l’époux, destinées par exemple à lui attribuer tel ou tel bien. Le régime matrimonial n’est pas figé : il est possible d’en changer ou de l’aménager au cours de sa vie. La donation entre époux est un outil précieux pour améliorer les droits du conjoint. Et il est bien sûr possible de prévoir des dispositions en sa faveur dans un testament, dans la limite de la quotité disponible si l’on a des enfants.

Qu’en est-il des couples pacsés ?

La plupart des couples pacsés sont en séparation de biens, régime dans lequel rien n’est mis en commun. Il est cependant possible de choisir un régime d’indivision, plus protecteur mais contraignant, ou de prévoir des aménagements dans la convention de Pacs. Attention, surtout à un point : les partenaires doivent impérativement rédiger un testament, à défaut de quoi ils n’ont aucun droit dans la succession de leur compagne ou compagnon.

Les époux bénéficient d’une réserve héréditaire, de quoi s’agit-il ?

La réserve héréditaire est une part minimale dans la succession, dont bénéficie le conjoint survivant en l’absence d’enfants du défunt. Rien de tel pour les partenaires de Pacs.

Le logement des époux ou partenaires est également protégé en cas de décès ?

Oui , et là encore les droits des époux sont supérieurs. Dans les deux cas, le survivant peut rester dans le logement une année à compter du décès. L’époux, mais pas le partenaire, peut également faire valoir un droit à rester dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie. Une possibilité parfois utile dans un contexte de tensions familiales.

Quid des pensions de réversion ?

C’est un point essentiel à souligner. Au décès de l’assuré, seul l’époux ou l’épouse (voire le conjoint divorcé) peut prétendre au versement de la pension de réversion, c’est-à-dire d’une partie de la retraite de son conjoint.

Y a-t-il des différences au niveau fiscal ?

En matière de succession et de donation, les couples pacsés et mariés bénéficient du même barème et des mêmes abattements. En la matière, les couples de concubins paient très cher leur liberté. Ils sont considérés comme des tiers. Les droits de succession éventuels s’élèveront à 60%, après un abattement de 1594 euros.

 Les concubins sont donc encore plus mal lotis ?

En effet : logement, retraite, succession… le concubinage n’apporte absolument aucune protection !

Crédit photo : Looking out on the world par Brian Holland sous licence Creative commons

La donation entre époux, pour protéger son conjoint

La donation entre époux, pour protéger son conjoint

Pour les couples mariés, c’est une voie royale pour avantager son conjoint dans la succession.

Qu’est-ce qu’une donation entre époux ?

Réservée aux couples mariés, la donation entre époux ou donation « au dernier vivant » permet d’accroitre la part de son conjoint dans sa succession. A la différence des autres donations, d’effet immédiat, elle prend effet au premier décès dans le couple. Elle porte sur les « biens à venir », ceux que détiendra le donateur au jour de son décès. Inutile, donc, de réviser ses dispositions à chaque fois que la composition du patrimoine est modifiée par un achat, une vente, un héritage… Autre particularité, la donation entre époux est consentie de manière réciproque : chacun des conjoints consent à l’autre une donation, dans deux actes notariés séparés. Le passage chez le notaire permet d’être bien conseillé et d’assurer la rédaction parfaite de l’acte. De plus, le notaire enregistrera les actes au FCDDV, le fichier des dernières volontés.

Que se passe-t-il au décès de l’un des conjoints ?

Voyons d’abord ce qui se passerait en l’absence de donation entre époux, pour un couple avec enfant. Si tous les enfants sont communs, le veuf ou la veuve a deux possibilités ; il peut exercer une « option » entre le quart de la succession en pleine propriété ou la totalité en usufruit. Si le défunt avait un ou plusieurs enfants d’une autre union, le survivant n’a pas le choix : il reçoit le quart en propriété.

Avec une donation entre époux, quel que soit le schéma familial, le survivant a trois possibilités. Il peut choisir de recevoir soit le quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, soit la totalité en usufruit, soit la quotité disponible ordinaire (la moitié, le tiers ou le quart de la succession, selon le nombre d’enfants). Le notaire lui donnera les conseils nécessaires  pour choisir l’option la mieux adaptée.

Si vous n’avez pas d’enfant, mais si vous avez encore vos père ou mère, ou des frères et sœurs, la donation entre époux permet aussi, dans certains cas, d’avantager votre conjoint. C’est donc un sujet à aborder avec votre notaire lorsque vous préparerez la transmission de vos biens.

La donation entre époux offre un avantage supplémentaire car elle permet le cantonnement. De quoi s’agit-il ?

C’est la possibilité pour le conjoint survivant de réduire volontairement sa part dans la succession. Par exemple, il peut opter pour l’usufruit sur toute la succession, mais en exclure un bien immobilier, qui de ce fait revient immédiatement aux enfants. Cette opération n’est pas considérée comme une donation qu’il consent aux enfants, ni sur le plan civil, ni sur le plan fiscal.

Peut-on revenir sur une donation entre époux ?

Oui, comme toutes les dispositions de dernières volontés, les donations entre époux sont révocables. Depuis une réforme de 2004, en cas de divorce, elles sont révoquées automatiquement, à moins que le donateur n’en décide autrement. 

Crédit photo: borosjul, Umbrellas, sous licence Creative commons

Le nouveau tarif des notaires

Un nouveau tarif des actes notariés est entré en vigueur le 1er mai 2016. La rémunération du notaire baisse, mais elle ne constitue qu’une petite partie des « frais de notaires ».

Qu’appelle-t-on « frais de notaire » ?

L’expression courante « frais de notaire » désigne  toutes les sommes versées à l'étude lors d’une vente, d’une succession, d’un partage... Il s’agit pour l’essentiel (80 à 85 %) de taxes que l'étude collecte pour le compte de l’Etat. Seule une partie de ces sommes revient à l’office. Le terme d’ « émoluments » désigne la rémunération de l'office lorsqu’elle est tarifée, c’est-à-dire fixée par le tarif public de la profession, qui s’applique à la plupart des prestations notariales. Ce tarif a été refondu à la suite de la loi « Croissance » du 5 août 2016.

Comment sont calculés les émoluments ?

Certains sont forfaitaires ; d’autres sont proportionnels aux montants en jeu, c'est le cas des ventes immobilières, successions, donations…   

Le tarif des notaires a-t-il baissé ?

Oui, avec l’entrée en vigueur du nouveau tarif, le 1er mai 2016.
La diminution, générale à tous les actes tarifés, est de 1,4 %.

Peut-on désormais négocier le tarif de son notaire ?

Non, le tarif s’applique à tous de manière identique.

L'étude ne consent pas de remise.

Certaines prestations du notaire ne sont pas tarifées ?

En effet, certaines consultations « détachables », c’est-à-dire indépendantes de la réalisation d'un acte, donnent lieu non pas à un émolument mais à un honoraire, librement discuté entre le notaire et son client : par exemple, l’établissement d'une déclaration d’ISF, d’un bilan patrimonial…

D’autres services proposés par l'office ne sont désormais plus tarifés : les transactions et la négociation immobilière. 

Etat des lieux : des mentions obligatoires

Etat des lieux : des mentions obligatoires

 Un décret du 30 mars 2016 a fixé les mentions obligatoires dans les états des lieux d’entrée et de sortie, établis au moment de la signature d’un bail d’habitation (logement vide ou meublé). Ils peuvent être établis sous forme électronique et transmis de manière dématérialisée. Pour permettre une comparaison avant/après de l’état du bien, il est possible de réaliser les deux états sur le même document. Si l’on établit deux documents distincts, leur présentation doit être similaire.

Entrée en vigueur : 1er juin 2016.

Crédit photo : "Keys" par Moyan Brenn sous licence Creative commons

 

Les diagnostics dans la vente immobilière

Les diagnostics dans la vente immobilière

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux.

Explications.

Quels diagnostics sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ?

Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation. Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans. Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture. Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.

Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb. Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire. D’autres informations peuvent être demandées: précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…

Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.

A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics ?

Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs. Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif). L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site http://www.prim.net).

 Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée - sauf en cas de travaux ou de changement d’usage. Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente. Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans,  le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans…

Certains diagnostics sont-ils exigés pour mettre un bien en location ?

Trois d’entre eux doivent être communiqués au locataire avant la signature du bail : la performance énergétique (pour tous les biens), l’état des risques (dans les zones concernées) et le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949).

Voir aussi : lien

Crédit photo : "L'actualité à la loupe" par Philippe Pujol sous licence Creative commons

 

Vendre en viager

Vendre en viager

Vendre en viager permet d’obtenir des revenus sans forcément quitter son logement et avec une fiscalité avantageuse. A manier néanmoins avec précaution… et avec les conseils d’un notaire.

Qui choisit  le viager et pourquoi ?

La vente en viager permet à  des propriétairesqui généralement ont atteint un âge avancé d’obtenir un complément de revenus à vie, indexé sur le coût de la vie ou l’évolution des loyers par exemple. Apartir de 70 ans, la part imposable de la rente n’est que de 30 %. Ce type de vente intéresse souvent les personnes sans héritiers, mais certains choisissent cette formule pour décharger leur famille des frais d’une maison de retraite, par exemple. A noter que tous les vendeurs ne trouvent pas acquéreur sur ce marché plutôt déséquilibré. Ainsi on ne compte qu’environ 5000 ventes de ce type chaque année.

L’aléa est une composante importante du viager, de quoi s’agit-il ?

Le vendeur et l’acquéreur doivent avoirl’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain, sans quoi la vente pourrait être annulée.  L’aléa n’existe pas, par exemple, si le vendeur se sait atteint d’une maladie incurable et décède peu après la vente.

Comment le prix du bien est-il fixé ?

La valeur du bien doit être estimée par le notaire en fonction de sa localisation, de son état…  et selon qu’il est vendu libre ou occupé. En général, une partie du prix, 30 % par exemple, est versée  comptant.  C’est ce qu’on appelle le« bouquet ». Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur(ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple – on parle alors de viager « sur deux têtes ») et de la rentabilité du bien.

Comment le vendeur (ou « crédirentier ») peut-il s’assurer que la vente lui sera versée ?

Le notaire s’assurera que le contrat protège le vendeur – pour préparer un tel projet de vente,  il est d’ailleurs préférable de prendre conseil auprès d’un notaire le plus en amont possible. L’acte de vente peut comporter des clauses protectrices pour anticiper les difficultés, par exemple le défaut de paiement de la rente.. Pour contracter en toute sérénité,  il faut s’assurer des capacités de paiement de l’acquéreur (futur « débirentier ») et établir avec lui un lien de confiance.

Le viager peut-il se pratiquer en famille ?

Ce procédé n’est pas exclu, mais il comporte les risques. Le notaire sera à cet égard de bon conseil. Sachez que les services fiscaux examineront de près toute opération pouvant s’apparenter à une donation déguisée, dont le but serait d’échapper au paiement des droits de mutation.   Sans parler des tensions familiales qui pourraient naître si le « débirentier » se révélait mauvais payeur…

CERTIVIA, fonds viager

La Caisse des Dépôts, CNP Assurances, Ag2R La Mondiale, Uneo, Suravenir, MAIF, Groupama la Macif, leCrédit Mutuel Nord Europe, IRCANTEC et ACM ont créé CERTIVIA, fonds de plus de 120 millions d’euros dédié à l’achat et à la gestion de biens immobiliers en viager.

CERTIVIA achète des biens immobiliers en viager occupé, ce qui permet aux vendeurs seniors de rester dans leur logement tout en percevant un complément de revenus, grâce au versement d’un capital appelé bouquet, et de rentes leur vie durant. La gestion de CERTIVIA a été confiée à la société de gestion agréée La Française REM aux côtés de la société Renée Costes Viager, leader du viager en France. Ces partenaires ont été sélectionnés à la suite d’une procédure de mise en concurrence.

En savoir plus sur CERTIVIA

 

Crédit Photo : "Old Couple" par TCP sous licence Creative commons

Comment modifier son testament ?

Comment modifier son testament ?

Réflexion faite, vos dernières volontés n’étaient pas les dernières. Qu’à cela ne tienne, il est possible de modifier ou de révoquer son testament.

Quelles sont les différentes formes de testaments ?

Il y a d’abord le testament authentique, le plus sûr, qui est établi par un notaire sous la dictée de son client et en présence de deux témoins ou d’un second notaire, puis signé par le testateur. Quant au testament olographe, il est écrit, daté et signé de la main du testateur. Il peut parfois prêter à contestation et ne bénéficie pas des conseils d’un juriste. Le Code civil prévoit aussi le testament mystique, très rare, dont l’intérêt est d’être absolument secret. Il est remis au notaire dans une enveloppe fermée, en présence de deux témoins.

Est-il possible de rédiger des testaments successifs ?

Oui, il est même conseillé de s’interroger sur vos souhaits en cas de changement dans la composition de votre famille ou dans votre patrimoine. En cas de décès ab intestat, ce qui signifie « sans testament », des règles bien précises s’appliqueront. Elles peuvent vous convenir, ou pas. Par exemple, à défaut de testament, votre concubin ou votre partenaire de pacs n’aura aucun droit dans votre succession, même après des décennies de vie commune.

Comment puis-je annuler mon testament ?

Il suffit d’en faire un nouveau qui stipule que vous annulez toutes les dispositions antérieures. Un testament authentique peut annuler un testament olographe, et inversement. Si vous conserviez vous-même le testament « périmé », détruisez-le, pour éviter toute difficulté après votre décès. A ce titre, il est prudent de déposer votre testament olographe chez un notaire afin qu’il soit inscrit au fichier national des dernières volontés et retrouvé sans difficulté.

Et si je souhaite simplement modifier mes dernières volontés ?

Le nouveau testament que vous rédigerez ou établirez avec l’aide du notaire peut simplement modifier vos dispositions précédentes. Dans certains cas, vous pourrez adjoindre au testament précédent un « codicille », l’équivalent d’un avenant, si les modifications à introduire sont de portée mesurée.

Ne puis-je simplement corriger mon testament olographe?

Cela est possible, mais soyez très vigilant. Veillez à dater et signer toutes les modifications ou parties barrées. N’hésitez pas à pousser la porte d’un office notarial pour demander conseil !

Puis-je annuler une donation entre époux ?

La donation entre époux, établie par acte authentique, est une donation réciproque où chacun des époux fait à l’autre une donation de ses biens « à venir », ceux qu’il possédera au moment du décès. Elle est révocable, y compris de manière unilatérale et secrète.

Quid de l’assurance vie ?

L’assurance vie est un outil de transmission bien connu, grâce à la clause bénéficiaire qui figure dans le contrat. Il est possible de modifier cette clause en vous rapprochant de l’organisme d’assurance. Une autre possibilité, plus souple, est de renvoyer dans cette clause à un testament (en précisant dans quel office il est déposé). Vous gardez ainsi la main sur la désignation du bénéficiaire du contrat.

 

Crédit photo : "Letters" par liz wes sous licence Creative commons

Acheter son logement à deux sans être mariés

Acheter son logement à deux sans être mariés

Si vous êtes concubins ou pacsés, l’achat à deux d’un bien immobilier vous engage l’un à l’autre !

Quelles sont les modalités d’achat pour un couple non marié ?

Le plus souvent, l’achat se fera en indivision, chacun devenant propriétaire du bien à hauteur d’une quote-part (la moitié, le quart…). Du point de vue des formalités, c’est le plus simple, mais d’autres possibilités peuvent être adaptées à votre situation. Notamment, il est possible de constituer une société civile immobilière, éventuellement avec d’autres personnes. Une consultation chez un notaire vous permettra d’y voir plus clair, car chaque solution présente des avantages et des inconvénients.
Si le couple est pacsé, son « régime pacsimonial » peut changer la donne, c’est pourquoi les copies de la convention de pacs et de son dépôt au greffe figurent parmi les pièces demandées par le notaire. Avant le 1er janvier 2007, par défaut, les pacsés étaient en indivision ; depuis cette date, certains ont préféré ce régime à la séparation de biens. Dans ce cas, les deux partenaires sont propriétaires à parts égales, quelle que soit leur contribution à l’achat. Si tel n’est pas leur souhait, le notaire peut leur proposer diverses solutions : nouvelle convention de pacs, clause dans l’acte…

Comment établir la quote-part indivise de propriété inscrite dans l’acte d’achat?

L’acte d’acquisition indique, de manière définitive, à quelle proportion chacun est propriétaire du bien : moitié chacun, un tiers/ deux tiers, par exemple. Il est préférable de calculer cette quote-part de manière précise et réaliste, en fonction de l’apport initial de chacun et de ses possibilités de remboursement du crédit. C’est en tous cas un point à aborder pour décider en connaissance de cause. En effet, si l’un des conjoints verse plus qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte, en cas de séparation, lors de la revente et du partage du prix de cession. Par ailleurs, financer l’achat au-delà de sa part revient à avantager son conjoint. Le fisc peut requalifier l’opération de donation et exiger le versement de droits de mutation.

Il faut aussi envisager les conséquences d’un décès ?

Les couples doivent aussi envisager les conséquences d’un décès, car ni les concubins ni les partenaires de pacs n’héritent automatiquement l’un de l’autre : la rédaction d’un testament s’impose ! A défaut, en cas de décès, le survivant se retrouvera en indivision avec les héritiers de son compagnon.

Une convention d’indivision, rédigée par le notaire, peut conférer au survivant un droit de préférence pour racheter les parts de l’autre en cas de décès. A signaler enfin, les droits de succession : les partenaires pacsés en sont exonérés, mais entre concubins, ils atteignent 60 %.

Crédit photo : "Couple" par Dragunsk Usf sous licence Creative commons