Les diagnostics dans la vente immobilière

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux.

Explications.

Quels diagnostics sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ?

Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation. Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans. Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture. Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.

Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb. Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire. D’autres informations peuvent être demandées: précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…

Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.

A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics ?

Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs. Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif). L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site http://www.prim.net).

 Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée - sauf en cas de travaux ou de changement d’usage. Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente. Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans,  le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans…

Certains diagnostics sont-ils exigés pour mettre un bien en location ?

Trois d’entre eux doivent être communiqués au locataire avant la signature du bail : la performance énergétique (pour tous les biens), l’état des risques (dans les zones concernées) et le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949).

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Crédit photo : "L'actualité à la loupe" par Philippe Pujol sous licence Creative commons

Vendre en viager

Vendre en viager permet d’obtenir des revenus sans forcément quitter son logement et avec une fiscalité avantageuse. A manier néanmoins avec précaution… et avec les conseils d’un notaire.

Qui choisit  le viager et pourquoi ?

La vente en viager permet à  des propriétairesqui généralement ont atteint un âge avancé d’obtenir un complément de revenus à vie, indexé sur le coût de la vie ou l’évolution des loyers par exemple. Apartir de 70 ans, la part imposable de la rente n’est que de 30 %. Ce type de vente intéresse souvent les personnes sans héritiers, mais certains choisissent cette formule pour décharger leur famille des frais d’une maison de retraite, par exemple. A noter que tous les vendeurs ne trouvent pas acquéreur sur ce marché plutôt déséquilibré. Ainsi on ne compte qu’environ 5000 ventes de ce type chaque année.

L’aléa est une composante importante du viager, de quoi s’agit-il ?

Le vendeur et l’acquéreur doivent avoirl’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain, sans quoi la vente pourrait être annulée.  L’aléa n’existe pas, par exemple, si le vendeur se sait atteint d’une maladie incurable et décède peu après la vente.

Comment le prix du bien est-il fixé ?

La valeur du bien doit être estimée par le notaire en fonction de sa localisation, de son état…  et selon qu’il est vendu libre ou occupé. En général, une partie du prix, 30 % par exemple, est versée  comptant.  C’est ce qu’on appelle le« bouquet ». Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur(ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple – on parle alors de viager « sur deux têtes ») et de la rentabilité du bien.

Comment le vendeur (ou « crédirentier ») peut-il s’assurer que la vente lui sera versée ?

Le notaire s’assurera que le contrat protège le vendeur – pour préparer un tel projet de vente,  il est d’ailleurs préférable de prendre conseil auprès d’un notaire le plus en amont possible. L’acte de vente peut comporter des clauses protectrices pour anticiper les difficultés, par exemple le défaut de paiement de la rente.. Pour contracter en toute sérénité,  il faut s’assurer des capacités de paiement de l’acquéreur (futur « débirentier ») et établir avec lui un lien de confiance.

Le viager peut-il se pratiquer en famille ?

Ce procédé n’est pas exclu, mais il comporte les risques. Le notaire sera à cet égard de bon conseil. Sachez que les services fiscaux examineront de près toute opération pouvant s’apparenter à une donation déguisée, dont le but serait d’échapper au paiement des droits de mutation.   Sans parler des tensions familiales qui pourraient naître si le « débirentier » se révélait mauvais payeur…

CERTIVIA, fonds viager

La Caisse des Dépôts, CNP Assurances, Ag2R La Mondiale, Uneo, Suravenir, MAIF, Groupama la Macif, leCrédit Mutuel Nord Europe, IRCANTEC et ACM ont créé CERTIVIA, fonds de plus de 120 millions d’euros dédié à l’achat et à la gestion de biens immobiliers en viager.

CERTIVIA achète des biens immobiliers en viager occupé, ce qui permet aux vendeurs seniors de rester dans leur logement tout en percevant un complément de revenus, grâce au versement d’un capital appelé bouquet, et de rentes leur vie durant. La gestion de CERTIVIA a été confiée à la société de gestion agréée La Française REM aux côtés de la société Renée Costes Viager, leader du viager en France. Ces partenaires ont été sélectionnés à la suite d’une procédure de mise en concurrence.

En savoir plus sur CERTIVIA

Crédit Photo : "Old Couple" par TCP sous licence Creative commons

Acheter son logement à deux sans être mariés

Si vous êtes concubins ou pacsés, l’achat à deux d’un bien immobilier vous engage l’un à l’autre !

Quelles sont les modalités d’achat pour un couple non marié ?

Le plus souvent, l’achat se fera en indivision, chacun devenant propriétaire du bien à hauteur d’une quote-part (la moitié, le quart…). Du point de vue des formalités, c’est le plus simple, mais d’autres possibilités peuvent être adaptées à votre situation. Notamment, il est possible de constituer une société civile immobilière, éventuellement avec d’autres personnes. Une consultation chez un notaire vous permettra d’y voir plus clair, car chaque solution présente des avantages et des inconvénients.
Si le couple est pacsé, son « régime pacsimonial » peut changer la donne, c’est pourquoi les copies de la convention de pacs et de son dépôt au greffe figurent parmi les pièces demandées par le notaire. Avant le 1er janvier 2007, par défaut, les pacsés étaient en indivision ; depuis cette date, certains ont préféré ce régime à la séparation de biens. Dans ce cas, les deux partenaires sont propriétaires à parts égales, quelle que soit leur contribution à l’achat. Si tel n’est pas leur souhait, le notaire peut leur proposer diverses solutions : nouvelle convention de pacs, clause dans l’acte…

Comment établir la quote-part indivise de propriété inscrite dans l’acte d’achat?

L’acte d’acquisition indique, de manière définitive, à quelle proportion chacun est propriétaire du bien : moitié chacun, un tiers/ deux tiers, par exemple. Il est préférable de calculer cette quote-part de manière précise et réaliste, en fonction de l’apport initial de chacun et de ses possibilités de remboursement du crédit. C’est en tous cas un point à aborder pour décider en connaissance de cause. En effet, si l’un des conjoints verse plus qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte, en cas de séparation, lors de la revente et du partage du prix de cession. Par ailleurs, financer l’achat au-delà de sa part revient à avantager son conjoint. Le fisc peut requalifier l’opération de donation et exiger le versement de droits de mutation.

Il faut aussi envisager les conséquences d’un décès ?

Les couples doivent aussi envisager les conséquences d’un décès, car ni les concubins ni les partenaires de pacs n’héritent automatiquement l’un de l’autre : la rédaction d’un testament s’impose ! A défaut, en cas de décès, le survivant se retrouvera en indivision avec les héritiers de son compagnon.

Une convention d’indivision, rédigée par le notaire, peut conférer au survivant un droit de préférence pour racheter les parts de l’autre en cas de décès. A signaler enfin, les droits de succession : les partenaires pacsés en sont exonérés, mais entre concubins, ils atteignent 60 %.

Crédit photo : "Couple" par Dragunsk Usf sous licence Creative commons