L'audit énergétique, pourquoi et comment ?

par Maylis BRUNAT

notaire

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Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé lors de la mise en vente de logements dits "passoires thermiques", classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette obligation est étendue au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E et au 1er janvier 2034 pour ceux de classe D.

L'audit énergétique est défini dans le nouvel article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, introduit par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 "Climat et Résilience" du 22 août 2021.

 1.      Qu'est-ce que l'audit énergétique ? -  quelle est la différence avec le diagnostic de performances énergétiques (DPE) ?

Il ne faut pas confondre l'audit énergétique et le DPE !

 Le DPE :

Il a pour objet d'évaluer la performance énergétique et environnementale d'un bien immobilier, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Aux termes de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, il existe 7 classes d’énergie, de "A" (bien immobilier économe) à "G" (bien énergivore). Il sert donc à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE), c'est-à-dire les logements qui consomment le plus d'énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre.

Il est obligatoire en cas de vente et de location.  

Il a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022 ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.   

L'audit énergétique : 

Il complète le DPE : à partir du DPE, l'auditeur présente des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique et environnementale du bien immobilier.

Il n'est obligatoire qu'en cas de vente.   

Il a une durée de validité de 5 ans.

2. Quel est le contenu de l'audit énergétique ?

Le contenu de l'audit énergétique est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022.

L'audit énergétique comprend :

• Un état des lieux général du bâtiment (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d'Eau Chaude Sanitaire, de ventilation, de refroidissement, d'éclairage) en indiquant pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment  

• Une estimation de la performance du bâtiment avant travaux, s'appuyant sur les données collectées pour l'élaboration du dernier DPE, telles que référencées dans le récapitulatif standardisé du DPE, et sur les données collectées lors de la visite sur site de l'auditeur

• Un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du bâtiment

• Des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment ; des informations sur les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle existant et pilotant les équipements du bâtiment

• Des informations sur les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux

• Des informations sur le traitement satisfaisant des interfaces à l'occasion de chaque étape des parcours de travaux

• Des propositions de travaux de rénovation permettant d'atteindre une rénovation performante. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais permettent à l'acquéreur d'être informé de leur nature, et ainsi d'acheter en toute connaissance de cause. 

L'audit énergétique précise pour chaque étape des parcours de travaux :

• La performance énergétique et environnementale du bâtiment

• Le classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, au sens du DPE

• L'estimation des économies d'énergie ainsi que l'estimation des émissions de gaz à effet de serre évitées

• L'estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts

• L'estimation du montant des travaux

• La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales)

3. Quels sont les biens immobiliers concernés par l'audit énergétique ?

L'audit énergétique est obligatoire lorsque les deux critères cumulatifs suivants sont réunis : 

1. Un bien en mono propriété :

 Sont concernés :

• Maison individuelle comprenant un seul logement

• Maison individuelle dans une copropriété horizontale

• Bâtiment ou parties de bâtiment appartenant à un seul propriétaire personnes physique ou personne morale, exclusivement, ou en indivision, ou en démembrement, comprenant plusieurs logements (deux logements ou immeuble collectif)  

• Bâtiment à usage mixte, c’est-à-dire un bâtiment accueillant simultanément des locaux ayant des usages différents dès lors que dans une partie de ce bâtiment est présent un logement, ne relevant pas du statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965.
  
  

Sont exclus :

• Biens soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965

  2. La classe énergétique du bien :

 La classe énergétique du bien résulte du DPE.

 L'obligation de fournir l'audit énergétique est progressive. Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 précise que l'audit énergétique est obligatoire : 

• Depuis le 1er avril 2023 : pour les seuls biens classés F ou G

• A compter du 1er janvier 2025 : également pour les biens classés E

• A compter du 1er janvier 2034 : également pour les biens classés D

4. A quel moment l'audit énergétique doit-il être remis à l'acquéreur ?

L'audit énergétique participe au devoir précontractuel d'information du vendeur. Il fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques.

Il doit être :  

• Remis à l'acquéreur lors de la première visite du bien (sur support papier ou électronique)

• Annexé à l'avant-contrat de vente ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente

5. Quels sont les professionnels compétents pour l'établir ?

L'article 1er du Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 distingue en fonction de la nature du bâtiment en cause pour déterminer quel professionnel est compétent pour établir un audit énergétique :

• Bâtiments comportant plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 :

  • Bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)" (ex : qualification OPQIBI 1905)  

  • Sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation

• Bâtiments comportant un seul logement :

  • Bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique en maison individuelle" (ex : qualification OPQIBI 1911 / qualification Qualibat 8731)

  • Entreprises certifiées "RGE offre globale" (entreprises générales, ensembliers, etc.)

  • Sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation

  • Diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l'audit énergétique.

Bâtiment comprenant un seul logement – le cas du diagnostiqueur jusqu'au 31 décembre 2023

Les diagnostiqueurs certifiés pour réaliser un DPE et dont la compétence est reconnue par un organisme de certification peuvent réaliser un audit énergétique jusqu'au 31 décembre 2023.

L'attestation de compétence est délivrée pour une durée de 9 mois aux personnes justifiant :

-        Soit de l'accomplissement depuis moins de 6 mois d'une formation pour la réalisation de l'audit énergétique

-      Soit de la réalisation au cours des deux dernières années d'au moins trois audits énergétiques, quelle que soit leur nature, ayant reçu une évaluation favorable de l'organisme de certification. 

Cette attestation peut être prorogée jusqu’au 31 décembre 2023 dès lors que l’auditeur a réalisé cinq audits énergétiques et à condition que deux de ces audits aient reçu une évaluation favorable.

L'auditeur, quel qu'il soit, doit : 

• Etre impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui

• Souscrire une assurance couvrant sa responsabilité à raison de ses interventions

6. Application dans le temps de l'audit énergétique

La règlementation relative à l'audit énergétique est applicable :

• A tout avant-contrat régularisé après le 1er avril 2023, quel que soit la nature de l'avant-contrat (promesse unilatérale de vente; promesse synallagmatique de vente valant vente ou ne valant pas vente; promesse unilatérale d'achat)

• A toute vente (à défaut d'avant-contrat) régularisée après le 1er avril 2023

Quid de la vente conclue après le 1er avril 2023 et ayant fait l'objet d'un avant-contrat conclu avant le 1er avril 2023 : l'audit énergétique est-il obligatoire ?

Il convient de distinguer selon la nature de l'avant-contrat signé avant le 1er avril 2023 :

• En présence d'une promesse unilatérale de vente dont l'option a été levée avant le 1er avril 2023 ou d'une promesse synallagmatique de vente valant vente : l'audit énergétique n'a pas à être réalisé pour la vente (vérifier toutefois que l'avant-contrat ne contienne pas de clause aux termes de laquelle le vendeur s'engage contractuellement à fournir à l'acquéreur tous nouveaux documents ou diagnostics si de nouvelles législations protectrices de l'acquéreur venaient à entrer en application)    

• En présence d'une promesse unilatérale de vente dont l'option n'a pas été levée avant le 1er avril 2023 ou d'une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente : l'audit énergétique est obligatoire et doit être annexé à l'acte de vente

7.  Quel est son coût et sur qui pèse-t-il ?

Le coût de l'audit énergétique n'est pas règlementé. Il est donc librement fixé par le professionnel.

Comme les autres diagnostics immobiliers obligatoires, le coût de l'audit énergétique est à la charge du vendeur.

8.  Quelles sont les sanctions du défaut d'audit énergétique ?  

Les cas d'irrégularités :

• Audit énergétique non remis à l'acquéreur lors de la première visite du bien 

• Audit énergétique réalisé par un professionnel non compétent (équivaut à l'absence d'audit énergétique)

• Audit énergétique non annexé à l'avant-contrat de vente ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente

Les sanctions :

Il s'agit des sanctions de droit commun, à défaut de précision du texte. Les actions pouvant être intentées par l'acquéreur à l'encontre du vendeur sont les suivantes :

• Action en dommages et intérêts pour manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information au sens de l'article 1112-1 du Code civil. Or, cet article rappelle que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir précontractuel d'information. Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information est caractérisé dès lors que l'audit énergétique n'a pas été remis lors de la première visite du bien.

• Action en nullité de l'acte de vente si l'acquéreur établit un vice du consentement (donc une erreur sur les qualités substantielles) 

9.      Textes de référence

• Article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation :  

"Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret et est communiqué dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5. Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. Ces propositions doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante au sens du 17° bis de l'article L. 111-1 du présent code. La première étape de ce parcours permet au minimum d'atteindre la classe E au sens de l'article L. 173-1-1. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B au sens du même article L. 173-1-1, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance. L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Le contenu de cet audit est défini par arrêté. Le niveau de compétence et de qualification de l'auditeur et l'étendue de sa mission et de sa responsabilité sont précisés par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la construction."

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

• Article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation

• Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation

• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation

• FAQ mise en ligne par le Ministère de l'Ecologie

La publicité foncière, à quoi ça sert ?

En France, la sécurité immobilière repose sur le système de la publicité foncière. Les notaires en sont des acteurs incontournables.

Je viens d’acheter un bien immobilier, le notaire parle de publication au service de la publicité foncière, pourquoi ?

Vous êtes bel et bien devenu propriétaire, mais les formalités de la vente ne s’arrêtent pas le jour de la signature ! L’office notarial est chargé de l’enregistrer au Service de publicité foncière dont dépend le bien, selon sa situation géographique.C’est cette publication qui rend l’acte opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il s’impose à tous, pas seulement à ses signataires.

Quel est le rôle des services de publicité foncière ?

Ces services administratifs et fiscaux enregistrent les informations sur les biens immobiliers et sur leurs propriétaires successifs, en coordination avec les services du cadastre. Jusqu’en 2012, on parlait de conservations des hypothèques, car ils conservent la trace des hypothèques qui peuvent grever les biens immobiliers. Le fichier immobilier est alimenté par les notaires, officiers publics ministériels, lors des ventes, donations, successions, échanges...À partir des renseignements figurant dans les actes notariés, les services complètent des fiches personnelles (sur les personnes et leurs transactions) et des fiches réelles (sur les biens immobiliers, leurs différentes mutations et inscriptions).

En quoi la publicité foncière est-elle une sécurité ?

L’acquéreur a la possibilité de vérifier que le vendeur est bien propriétaire de son bien... ou qu’il ne l’a pas déjà vendu à un autre ! Il peut également s’assurer que des hypothèques ne grèvent pas le bien. Dans d'autres systèmes juridiques, nord-américain par exemple, l'acquéreur souscrit une assurance spéciale lors de son achat pour se prémunir de ces risques. Le fait que le fichier immobilier soit géré par l’État et alimenté par des actes notariés constitue une garantie pour tous. Certains pays s'inspirent d’ailleurs du système français pour sécuriser les transactions immobilières.

La publicité foncière est-elle payante ?

Une « contribution de sécurité immobilière » de 0,10 % du prix de vente est perçue au profit de l’État. Due par l’acquéreur, elle est collectée par le notaire.

La publicité foncière va-t-elle évoluer ?

La numérisation est en marche, grâce à un travail mené conjointement par le notariat et les services de l’État. Avec comme bénéfice pour tous, des délais réduits et une sécurité juridique encore renforcée.

Vente Notariale Interactive (VNI) renommée Immo-Interactif®

Outre la négociation par agence, connue du grand public, un nouveau mode de ventes immobilières est apparu il y a quelques années dans le notariat, au départ appelé vente notariale interactive (VNI) puis renommé : l’Immo-Interactif®.

L'Immo-Interactif® est un système d'appel d'offres notarial, avec une salle des marchés interactive virtuelle (via le site immo-interactif). Cette salle des marchés vient dès lors mettre en concurrence les acquéreurs potentiels afin de recevoir les offres à la hausse.

A ce jour, le site immo-interactif comptabilise d’ores et déjà : 

o    Près de 8000 ventes déjà réalisées

o    Environ 200 biens immobiliers en ligne en continu sur le site

o    Avec en moyenne 9 candidats à chaque vente en Immo-Interactif®

o    Et un preneur pour les biens présentés en Immo-Interactif® dans 67% des cas

Outre ces chiffres, l'Immo-Interactif® apporte des avantages pour les deux parties :  

Pour le Vendeur :

• de recevoir rapidement plusieurs offres, avec l’opportunité de se voir offrir le meilleur prix,

• de vendre en toute transparence en suivant en temps réel le dépôt des offres,

• d’avoir un parcours sécurisé par le Notaire,

• de maitriser le calendrier et les conditions de la vente,

• de choisir librement la meilleure offre (le meilleur prix, le plus solvable, selon son choix).

Pour l’acquéreur :

• de se positionner en ayant en main toutes les informations juridiques et techniques relatives au bien,

• de faire une offre en toute transparence,

• de bénéficier de toutes les protections légales (Loi Scrivener et Loi SRU) comme pour les ventes traditionnelles.

Les différentes étapes du processus :

1.       Estimation du bien à vendre : Le vendeur contacte son Notaire pour une expertise de son bien. Le notaire recueille alors un mandat Immo-Interactif® en exclusivité pour une durée de 8 semaines en moyenne.

2.       Constitution du dossier de vente : le notaire rassemble une partie des pièces nécessaires à la vente et à la parfaite information des potentiels acquéreurs.

3.       Campagne de publicité : Le notaire publie une annonce sur le site officiel de l’immobilier des Notaires de France et/ou d’autres sites d’immobilier avec  photos, descriptif du bien, montant de la première offre possible, date et horaires des visites, date et délai de la réception des offres ainsi que toutes les informations utiles (diagnostics, plans, etc.). Le but de l’opération étant de réunir les acquéreurs potentiels un Jour « J » pour les mettre en concurrence en prévoyant au préalable, une visite.

4.       Visite du bien : Aux jours et horaires indiqués dans la campagne de publicité, le Notaire fait visiter le bien aux potentiels acquéreurs.

5.       Agrément des potentiels acquéreurs : Le jour de la visite du bien, les personnes intéressées signent une demande d’agrément (gratuite et sans engagement), et s’inscrivent en ligne sur le site immobilier.fr. Cette demande d’agrément permettra au notaire de vérifier le dossier du potentiel acquéreur, et délivre un agrément électronique afin de lui permettre de faire des offres à l’ouverture « de la salle des marchés virtuelle »

6.       Réception des offres : Aux heures et dates fixées d’un commun accord par le vendeur et le notaire, les acquéreurs potentiels peuvent porter leurs offres pendant 24 heures. Vendeurs, acquéreurs potentiels ou n’importe quels internautes peuvent assister en direct à l’émission des offres successives qui apparaissent en temps réel sur la salle de vente dématérialisée du site.

7.       Choix de l’offre par le vendeur : Passé le délai de 24h, la « salle des marchés virtuelle » se clôture. Le vendeur intervient alors pour analyser les différentes offres, et choisir la mieux-disante, c’est-à-dire celle qui lui conviendra le mieux, l’offre la plus haute n’étant pas toujours celle retenue, la solvabilité de l’acquéreur ou d’autres critères pouvant rentrer dans le choix du vendeur.

8.       Signature de l’avant contrat: Une fois l’offre sélectionnée, le vendeur et l’acquéreur signent un avant-contrat chez le notaire.

9.       Signature de la vente : Une fois le dossier complet du notaire (droit de préemption purgé, etc.), et une fois levées les éventuelles conditions suspensives fixées lors de l’avant contrat, les parties se réunissent une nouvelle fois devant le notaire pour signer la vente.

Acheter un terrain à bâtir sans mauvaise surprise

Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne un tiers du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet. Le notaire sera à vos côtés pour vous accompagner. 

Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain? 

L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction...). 

Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact où poser les fondations, en fonction par exemple de retraits par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. 

Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel sera demandé. Attention : il s’agit d’une simple information sur la faisabilité du projet et pas d’une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire. 

Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ? 

Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers, au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire. 

Qu’en est-il des droits de préemption ?

Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme (la Safer) préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits. 

Quelles sont les avantages d’acheter dans un lotissement ?

Dans un lotissement, le terrain est viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. En revanche, la maison devra respecter les règles du lotissement : matériaux, volumes... Il faudra aussi contribuer à l’entretien de la voirie ou des espaces verts.

Quels sont les délais pour acheter un terrain ? 

En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, voire plus. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État. À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise. 

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credit photo : House Plans par Anton Raath sous licence creative commons (CC BY-SA 2.0)

Adopter l’enfant de son conjoint

Aujourd’hui, la plupart des adoptions ont lieu au sein des familles recomposées : cet acte juridique vient consacrer les liens d’affection que le beau-parent a tissés avec l’enfant de son conjoint, avant ou après sa majorité. 

Pourquoi l’adoption simple est-elle privilégiée dans le cadre des familles recomposées ?

Il existe deux types d’adoption, simple ou plénière. Dans la majorité des cas, l’adoption simple correspond au projet du beau-père ou de la belle-mère qui souhaite établir un lien de filiation avec l’enfant dont il partage la vie au quotidien. En effet, ce type d’adoption ne rompt pas le lien avec le parent d’origine. L’enfant ne change pas de nom mais peut ajouter celui de son parent adoptif à son nom d’origine. 

Le couple doit-il être marié ? 

En pratique, si l’enfant est mineur, l’adoption simple ne sera possible que si le beau-parent est marié avec le père ou la mère d’origine de l’enfant, car dans le cas contraire, il recueillerait seul les droits de l’autorité parentale. Après la majorité de l’enfant, l’adoption par le concubin ou le partenaire de pacs ne pose pas de difficulté. 

Une adoption simple est-elle révocable ? 

Oui, mais seulement pour des motifs très graves. Le nouveau lien de filiation perdurera après une éventuelle séparation du couple. Il s’agit donc d’un engagement très fort.   

Quelles sont les conséquences de l’adoption pour l’héritage ? 

L’adopté est héritier de son parent adoptif. En cas d’adoption simple, il conserve aussi ses droits dans la succession de ses deux parents d’origine. Côté fiscal, il bénéficie des abattements et du tarif en ligne directe si ses parents sont mariés. Dans le cadre d’un pacs ou d’un concubinage, les conditions à remplir sont plus strictes : il faut prouver que l’adoptant s’est occupé de l’adopté pendant une période de 5 ou 10 ans selon le cas. 

L’adoption crée-t-elle des devoirs ?

En effet, elle crée une obligation alimentaire réciproque : chacun sera tenu d’aider financièrement l’autre s’il se trouve dans le besoin. 

Quel est le rôle du notaire dans l’adoption de l’enfant du conjoint ?

Le premier rôle du notaire sera de vous conseiller sur ce projet familial et de vous en expliquer les implications juridiques. Il recueillera les consentements nécessaires : celui des parents d’origine d’un enfant mineur, du conjoint pour un majeur, et celui de l’adopté à partir de 13 ans. Il vous donnera également toutes les explications sur la procédure, qui se poursuivra devant le tribunal de grande instance.

Crédit photo : Joris Louwes sous licence creative commons (CC BY 2.0)

La communauté universelle : Mode d'emploi

Tout ce qui est à toi est à moi (ou le régime de la communauté universelle)

A chacun sa conception du couple. Pour mettre tous ses biens en commun, la solution est de se marier sous le régime de communauté universelle.  

En quoi consiste le régime matrimonial de communauté universelle ?

Avec ce régime, adopté par contrat de mariage, les époux ne conservent aucun bien en propre. Les bien acquis ou les économies réalisées avant le mariage, les biens reçus par donation ou héritage… tout entre dans la communauté et leur appartient à tous les deux.  

Au décès, le conjoint survivant est donc propriétaire tous les biens ?

Oui, à condition qu’une clause d’attribution intégrale ait été insérée dans le contrat de mariage, ce qui est très généralement le cas. Ce régime est alors très protecteur pour le conjoint survivant et lui facilite les démarches lors du décès.

Toutefois, si le couple a des enfants communs, ce choix ne leur est pas favorable. D’abord, parce qu’ils n’hériteront qu’au deuxième décès. Ensuite, parce qu’ils ne bénéficieront que d’une seule fois des abattements fiscaux entre parents et enfants. Il est possible de corriger ces effets, par exemple en procédant à des donations-partages. Une réflexion approfondie devra être menée avec l’aide de l'office.

Et si les enfants ne sont pas communs ?

Dans le cas où il existe des enfants issus d’une autre union, la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale a peu d’intérêt. En effet, pour protéger leurs droits, le code civil permet aux enfants du défunt de limiter la part du conjoint. C’est ce que l’on appelle l’« action en retranchement ». Procédures en perspective…

Comment les biens sont-ils partagés en cas de divorce ?

En cas de divorce, la communauté est partagée entre les ex-époux, sans faire de distinction entre les biens apportés par l’un ou l’autre des époux et quel qu’ait été leur apport respectif. Un bien donné par les parents de l’un peut être attribué à l’autre. Dans une certaine mesure, il est possible d’anticiper les effets d’une séparation par des clauses spécifiques du contrat de mariage, c'est notamment le cas grâce à la "clause alsacienne".   

Mariés sous un autre régime, peut-on adopter la communauté universelle ?

Absolument.
C’est un régime que l’on adopte souvent sur le tard, une fois à la retraite par exemple. Après deux années de mariage, il est possible de changer de régime matrimonial d’un commun accord. Sachez que les enfants majeurs de chaque époux et les créanciers doivent être informés et peuvent s’opposer à ce changement. En cas d’opposition, ou s’il y a des enfants mineurs, l’homologation du juge sera nécessaire.

La communauté universelle, pas si simple ?

C’est parfois une excellente solution, mais ce régime n’est pas conseillé à tout le monde ! Avant de rédiger votre contrat de mariage, nous vous proposerons un point approfondi de votre situation et de vos objectifs.

Crédit photo : Clouds par Eric Summers sous licence Creative Commons CC BY 2.0

Je vends ou j’achète : en combien de temps ?

Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes de la vente d’un logement.

Vendeur et acquéreur ont trouvé un terrain d’entente. Combien de temps faut-il pour signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ?

L’avant-contrat  permet de fixer les délais et conditions de réalisation de la vente ; il est indispensable pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son prêt. Il n’y a pas de délai minimum pour établir la promesse ou le compromis de vente. Mais pour rédiger cet avant-contrat, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents, notamment les diagnostics obligatoires et le titre de propriété du vendeur et, pour les lots de copropriété, de documents spécifiques, parfois longs à obtenir auprès du syndic. Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien.

Après la signature de l’avant-contrat, l’acheteur peut-il se rétracter ?

Oui, dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat. La rétractation n’a pas à être motivée.

Combien de temps prend la demande de prêt ?

Sauf achat comptant, l’avant-contrat prévoit toujours une clause suspensive d’obtention de prêt, qui permet à l’acquéreur de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé généralement entre 45 et 60 jours.

Quelles sont les missions de l’office notarial entre la signature de l’avant-contrat et la vente ?

Le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’administration municipale dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé. Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose !

Quand l’acquéreur reçoit-il le titre de propriété ?

Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Il adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière ; elle lui est retournée revêtue des cachets de l’administration fiscale ; le délai habituel est de six mois. Le notaire adresse alors à l’acquéreur la copie authentique qui constitue son titre de propriété. 

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Six mois pour régler une succession

À compter du décès, il faut généralement environ six mois pour régler une succession : un délai qui correspond à celui fixé par l’administration fiscale pour verser les droits.  

En quoi consiste la mission du notaire dans une succession?

Le notaire va déterminer qui va recueillir la succession. Il va établir un bilan patrimonial pour connaître l'actif et le passif de la succession, ce qui va permettre de déterminer le montant de l’impôt à régler. Enfin, il va intervenir pour répartir le patrimoine entre les ayants droits.   

Quand faut-il consulter un notaire après le décès d’un proche ?  

L’intervention du notaire est obligatoire dans la plupart des cas : dès lors, notamment, que le patrimoine du défunt dépasse 5000 euros ou comporte un ou plusieurs biens immobiliers. L’idéal est prendre contact avec l'office dans les jours qui suivent le décès, pour s’assurer que la déclaration de succession pourra être adressée aux services fiscaux dans le temps imparti.  Le choix du notaire est libre. Si les héritiers ne sont pas d’accord, il peut y avoir plusieurs notaires.  

Que faire lorsque l’on trouve un testament dans les documents du défunt ?

Il faut l’apporter au notaire qui va établir un procès-verbal de description et l’enregistrer. Le notaire interrogera également le Fichier central des dernières volontés, qui permet de retrouver les donations entre époux ou testaments enregistrées par tous les offices notariaux.

Quelles démarches le notaire va-t-il assurer ?

Pour déterminer qui sont les  héritiers, le notaire demande des pièces d'état civil, le livret de famille, le contrat de mariage… Pour reconstituer le patrimoine du défunt et déterminer l'actif et le passif, il rassemble les titres de propriété des biens immobiliers. Il interroge, entre autres, les banques pour connaitre la situation des comptes au décès, mais aussi les crédits immobiliers ou crédits à la consommation. Il se rapproche également d’organismes sociaux et du conseil départemental, car la personne décédée a pu bénéficier d’aides sociales récupérables. Il va évaluer les biens immobiliers, faire un inventaire... On aboutit ainsi à une sorte de photographie du patrimoine au jour du décès, qui va permettre d’établir la déclaration.

Quels actes le notaire établit-il ?

Plusieurs actes notariés rythment la succession. Ce ne seront pas les mêmes selon les situations. Ainsi, l’acte de notoriété désigne les héritiers et les légataires et fixe les droits de chacun. Il va permettre de débloquer les comptes bancaires du défunt. L’acte d’option permet au conjoint bénéficiaire d’une donation entre époux de choisir, entre trois possibilités, la solution la mieux adaptée à sa situation.  L’attestation immobilière transfère la propriété du bien immobilier…  

Le notaire va-t-il régler les dettes du défunt ?

C’est une mission supplémentaire. Si le notaire l’accepte, il peut percevoir une rémunération pour ce service.

La succession est-elle toujours réglée en six mois ?

Si à cette date la déclaration fiscale n’est pas déposée, des intérêts de retard commencent à courir. Selon la difficulté du dossier, le règlement peut toutefois être plus long, par exemple si des pièces manquent au dossier ou si des héritiers ne s’entendent pas. Par ailleurs, l’indivision peut se prolonger, parfois des années, si les héritiers ne souhaitent pas procéder au partage.

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Maîtres BERTIN et ALLILAIRE : Nouveaux associés

L'office notarial accueille aujourd'hui deux nouveaux associés. 

Ils ont prêté serment aujourd'hui vendredi 2 février 2018 à 14h au Tribunal de Grande Instance de MELUN.

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Olivier ALLILAIRE

Maxime BERTIN

Maître Maxime BERTIN, ancien notaire associé à HESDIN (PAS DE CALAIS), succède à Maître Georges MONCEAU.

Maître Olivier ALLILAIRE, ancien notaire assistant à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (YVELINES), succède à Maître Yves CHARRIER.

Achat et revente en indivision : Quotes-parts et répartition du prix de vente

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision , il est nécessaire de déterminer dans l’acte d’acquisition dans quelles proportions il est acquis par les co-indivisaires.

Les personnes concernées sont :

• les personnes non mariées,
• les partenaires de PACS,
• les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

Comment déterminer les quotités d’acquisition lors de l’achat ?

Le principe est que ces quotités  doivent correspondre à la réalité du financement de chaque co-indivisaire, ainsi que du financement prévisionnel (remboursement de l’emprunt, travaux futurs, etc…).

A défaut, les acquéreurs risquent d’aller à l’encontre de difficultés, comme une requalification en donation déguisée, ou un possible conflit entre eux.

Comment répartir le prix en fonction de ces quotités ?

Si tout s’est passé comme prévu (l’emprunt a été totalement amorti, chacun a remboursé comme cela avait été convenu, etc…) et que les quotités étaient fidèles à la participation financière  de chacun, il n’y a aucune difficulté, le prix de vente est réparti exactement selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition.

Dans le cas contraire, des comptes sont à faire entre les indivisaires.

Il existe alors différentes méthodes de calcul :

• Remboursement de l’emprunt par prélèvement sur le prix, et répartition du solde du prix selon les quotités d’acquisition,
• Application des quotités d’acquisition de chacun sur le prix de revente, et déduction sur la quote-part de chacun, de sa quote-part d’emprunt restant à rembourser,
• Répartition finale du prix en fonction des montants réels investis (les apports personnels, les montants réellement payés de l’emprunt, etc…).

Il n’y a pas de méthode  « légale », « meilleure qu’une autre » ou « plus juste », mais les résultats peuvent varier, c’est pourquoi il est préférable de s’entendre dès le départ sur la méthode applicable.

Recommandations

Pour éviter tout conflit ultérieur, il est donc recommandé de déterminer dans l’acte d’acquisition :

• les quotes-parts d’acquisition de chacun conformément à la réalité du financement réel et/ou projeté,
• la méthode de répartition du prix en cas de revente du bien ou de rachat de la quote-part de l’un des co-indivisaires par l’autre (en cas de séparation par exemple).

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Le PACS ne s'enregistre plus au Tribunal de Grande Instance

Se pacser à la mairie, aussi !

Depuis le 1er novembre 2017, les personnes qui souhaitent se pacser (ou se dépacser) peuvent s'adresser à un notaire pour bénéficier de conseils et établir une convention sur mesure.

A défaut ils devront se rapprocher non plus du tribunal de grande instance, mais de la mairie.