L’actualité nous rappelle que le prix de l’immobilier fluctue énormément. Or quand le prix du foncier s’envole, le seuil de l’impôt, lui, ne bouge pas.

Ainsi vous pensez ne pas être concerné par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Vérifions ensemble...

En 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus (soit entre avril et juin).

Cet impôt concerne toutes les personnes physiques, résidant ou non en France, possédant un patrimoine immobilier dont la valeur totale atteint ou dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année concernée.

Avec ce passage de l’ISF à l’IFI, le nombre d’assujettis diminue fortement. Il faut être prudent et rester vigilant afin de savoir si vous êtes concernés ou non. Cette vigilance s’impose d’autant plus que vous devez déclarer l’intégralité des biens immobiliers détenus non seulement par vous-même mais également par toutes les personnes qui composent votre foyer fiscal. Se trouvent donc concernés les personnes mariées, pacsées, en concubinage, voire même les enfants mineurs faisant partie du foyer fiscal.

Si au 1er janvier 2023, vous possédez un patrimoine d’une valeur nette (déduction faite des emprunts sur l’acquisition, des travaux, de la taxe foncière et des droits de succession  de 1 300 000 euros ou plus, vous êtes concerné, et ce même si vous avez vendu ledit bien immobilier le 2 janvier de cette même année. Vous devez ainsi déclarer l’état de vos possessions immobilières au 1er janvier en réactualisant les estimations car c’est à vous qu’il appartient de fixer la valeur de vos biens, sous votre pleine et entière responsabilité.

Pour estimer votre bien, la méthode la plus utilisée est celle de la comparaison, et l’administration fiscale vient vous aider sur ce point. En effet, en parcourant le site impots.gouv.fr, vous avez la possibilité de rechercher par comparaison la valeur de votre bien compte tenu des biens similaires aux alentours. D’autres outils sont mis à votre disposition sur data.gouv.fr ou encore sur etalab.gouv.fr.

Ces sites regroupent les transactions les plus significatives autour de votre bien, en vous donnant les dates de vente, le secteur, les surfaces , etc.

 

Barème

Un particulier se trouve assujetti à l’impôt sur la fortune dès lors que l’évaluation de son patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 €.

Attention car il s’agit d’un seuil de « déclenchement » de l’imposition ! Une fois ce seuil dépassé, l’impôt est dû dès 800 000 €.

 

En pratique, cela signifie que tous les redevables de l’IFI doivent s’acquitter d’un impôt d’un montant minimum de 2500,00 € ((1.300.000-800.000) x 0,50%)

 

Voici donc le Barème de l’IFI 2023 :

Taux d’imposition

Tranche de patrimoine

0 %

Inférieure à 800 000 €

0,50 %

De 800 000 € à 1 300 000 €

0,70 %

De 1 300 000 € à 2 570 000 €

1 %

De 2 570 000 € à 5 000 000 €

1,25 %

De plus de 5 000 000 € à 10 000 000 €

1,50 %

Supérieure à 10 000 000 €

 

Prenons un exemple.

Pour un patrimoine immobilier de 3 000 000 euros d’euros, le calcul se décomposera ainsi :

-        Entre 0 et 800 000€ = 0 € sur ladite tranche

-        Entre 800 000€ et 1 300 000€ = 500 000 x 0,5% soit 2 500€

-        Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ = 1 270 000 x 0,70% soit 8 890€

-        Entre 2 570 000 à 3 000 000€ = 430 000 x 1% = 4 300€

Soit un total de 15 690€

A savoir

Certains biens sont exonérés comme les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants, les biens ruraux loués par bail à long terme, les biens professionnels sous certaines conditions, les bois et forêts, etc.

Il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur la valeur de la résidence principale à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion. Il est à noter qu’en cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.

Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions générales cumulatives (article 974 du code général des impôts) : :

    • Exister au 1er janvier de l'année d'imposition ;

    • Être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l'IFI et effectivement supportées par lui ;

    • Être afférentes aux actifs imposables.

N’hésitez pas à consulter le site impots.gouv.fr pour connaître des différents détails des biens imposables ou exonérés.

 

Contrôle fiscal

L’administration est particulièrement attentive quand une limite de tranche est en passe d’être franchie. Elle dispose aujourd’hui de nombreux outils lui permettant un contrôle à spectre large. Parmi ces dispositifs de contrôle, on retrouve le « data mining ». Il s’agit d’une pratique consistant à découvrir des tendances et des modèles à partir d’une masse importante de données. Plus concrètement, notre train de vie est étudié (comment dépensons-nous notre argent, avec quels revenus) et mis en adéquation avec les différentes déclarations fiscales effectuées et comparé aux autres concitoyens.

 

Une restructuration du patrimoine (démembrement, etc.) est souvent bénéfique pour éviter d’atteindre le seuil ou éviter une imposition trop importante.

N’hésitez pas à consulter votre notaire !