par Maylis BRUNAT

notaire

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Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé lors de la mise en vente de logements dits "passoires thermiques", classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette obligation est étendue au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E et au 1er janvier 2034 pour ceux de classe D.

L'audit énergétique est défini dans le nouvel article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, introduit par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 "Climat et Résilience" du 22 août 2021.

 

 1.      Qu'est-ce que l'audit énergétique ? -  quelle est la différence avec le diagnostic de performances énergétiques (DPE) ?

Il ne faut pas confondre l'audit énergétique et le DPE !

 Le DPE :

Il a pour objet d'évaluer la performance énergétique et environnementale d'un bien immobilier, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Aux termes de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, il existe 7 classes d’énergie, de "A" (bien immobilier économe) à "G" (bien énergivore). Il sert donc à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE), c'est-à-dire les logements qui consomment le plus d'énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre.

Il est obligatoire en cas de vente et de location.  

Il a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022 ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.   

 

L'audit énergétique : 

Il complète le DPE : à partir du DPE, l'auditeur présente des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique et environnementale du bien immobilier.

Il n'est obligatoire qu'en cas de vente.   

Il a une durée de validité de 5 ans.

 

2. Quel est le contenu de l'audit énergétique ?

Le contenu de l'audit énergétique est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022.

L'audit énergétique comprend :

  • Un état des lieux général du bâtiment (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d'Eau Chaude Sanitaire, de ventilation, de refroidissement, d'éclairage) en indiquant pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment  

  • Une estimation de la performance du bâtiment avant travaux, s'appuyant sur les données collectées pour l'élaboration du dernier DPE, telles que référencées dans le récapitulatif standardisé du DPE, et sur les données collectées lors de la visite sur site de l'auditeur

  • Un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du bâtiment

  • Des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment ; des informations sur les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle existant et pilotant les équipements du bâtiment

  • Des informations sur les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux

  • Des informations sur le traitement satisfaisant des interfaces à l'occasion de chaque étape des parcours de travaux

  • Des propositions de travaux de rénovation permettant d'atteindre une rénovation performante. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais permettent à l'acquéreur d'être informé de leur nature, et ainsi d'acheter en toute connaissance de cause. 

 

L'audit énergétique précise pour chaque étape des parcours de travaux :

  • La performance énergétique et environnementale du bâtiment

  • Le classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, au sens du DPE

  • L'estimation des économies d'énergie ainsi que l'estimation des émissions de gaz à effet de serre évitées

  • L'estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts

  • L'estimation du montant des travaux

  • La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales)

  

3. Quels sont les biens immobiliers concernés par l'audit énergétique ?

L'audit énergétique est obligatoire lorsque les deux critères cumulatifs suivants sont réunis : 

 

  1. Un bien en mono propriété :

 Sont concernés :

  • Maison individuelle comprenant un seul logement

  • Maison individuelle dans une copropriété horizontale

  • Bâtiment ou parties de bâtiment appartenant à un seul propriétaire personnes physique ou personne morale, exclusivement, ou en indivision, ou en démembrement, comprenant plusieurs logements (deux logements ou immeuble collectif)  

  • Bâtiment à usage mixte, c’est-à-dire un bâtiment accueillant simultanément des locaux ayant des usages différents dès lors que dans une partie de ce bâtiment est présent un logement, ne relevant pas du statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965.

Sont exclus :

  • Biens soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965

    2. La classe énergétique du bien :

 La classe énergétique du bien résulte du DPE.

 L'obligation de fournir l'audit énergétique est progressive. Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 précise que l'audit énergétique est obligatoire : 

  • Depuis le 1er avril 2023 : pour les seuls biens classés F ou G

  • A compter du 1er janvier 2025 : également pour les biens classés E

  • A compter du 1er janvier 2034 : également pour les biens classés D

 

4. A quel moment l'audit énergétique doit-il être remis à l'acquéreur ?

L'audit énergétique participe au devoir précontractuel d'information du vendeur. Il fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques.

Il doit être :  

  • Remis à l'acquéreur lors de la première visite du bien (sur support papier ou électronique)

  • Annexé à l'avant-contrat de vente ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente

 

5. Quels sont les professionnels compétents pour l'établir ?

L'article 1er du Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 distingue en fonction de la nature du bâtiment en cause pour déterminer quel professionnel est compétent pour établir un audit énergétique :

  • Bâtiments comportant plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 :

    • Bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)" (ex : qualification OPQIBI 1905)  

    • Sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation

  • Bâtiments comportant un seul logement :

    • Bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique en maison individuelle" (ex : qualification OPQIBI 1911 / qualification Qualibat 8731)

    • Entreprises certifiées "RGE offre globale" (entreprises générales, ensembliers, etc.)

    • Sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation

    • Diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l'audit énergétique.


Bâtiment comprenant un seul logement – le cas du diagnostiqueur jusqu'au 31 décembre 2023

Les diagnostiqueurs certifiés pour réaliser un DPE et dont la compétence est reconnue par un organisme de certification peuvent réaliser un audit énergétique jusqu'au 31 décembre 2023.

L'attestation de compétence est délivrée pour une durée de 9 mois aux personnes justifiant :

-        Soit de l'accomplissement depuis moins de 6 mois d'une formation pour la réalisation de l'audit énergétique

-      Soit de la réalisation au cours des deux dernières années d'au moins trois audits énergétiques, quelle que soit leur nature, ayant reçu une évaluation favorable de l'organisme de certification. 

Cette attestation peut être prorogée jusqu’au 31 décembre 2023 dès lors que l’auditeur a réalisé cinq audits énergétiques et à condition que deux de ces audits aient reçu une évaluation favorable.

L'auditeur, quel qu'il soit, doit : 

  • Etre impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui

  • Souscrire une assurance couvrant sa responsabilité à raison de ses interventions

 

6. Application dans le temps de l'audit énergétique

La règlementation relative à l'audit énergétique est applicable :

  • A tout avant-contrat régularisé après le 1er avril 2023, quel que soit la nature de l'avant-contrat (promesse unilatérale de vente; promesse synallagmatique de vente valant vente ou ne valant pas vente; promesse unilatérale d'achat)

  • A toute vente (à défaut d'avant-contrat) régularisée après le 1er avril 2023

 

Quid de la vente conclue après le 1er avril 2023 et ayant fait l'objet d'un avant-contrat conclu avant le 1er avril 2023 : l'audit énergétique est-il obligatoire ?

Il convient de distinguer selon la nature de l'avant-contrat signé avant le 1er avril 2023 :

  • En présence d'une promesse unilatérale de vente dont l'option a été levée avant le 1er avril 2023 ou d'une promesse synallagmatique de vente valant vente : l'audit énergétique n'a pas à être réalisé pour la vente (vérifier toutefois que l'avant-contrat ne contienne pas de clause aux termes de laquelle le vendeur s'engage contractuellement à fournir à l'acquéreur tous nouveaux documents ou diagnostics si de nouvelles législations protectrices de l'acquéreur venaient à entrer en application)    

  • En présence d'une promesse unilatérale de vente dont l'option n'a pas été levée avant le 1er avril 2023 ou d'une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente : l'audit énergétique est obligatoire et doit être annexé à l'acte de vente

 

7.  Quel est son coût et sur qui pèse-t-il ?

Le coût de l'audit énergétique n'est pas règlementé. Il est donc librement fixé par le professionnel.

Comme les autres diagnostics immobiliers obligatoires, le coût de l'audit énergétique est à la charge du vendeur.

  

8.  Quelles sont les sanctions du défaut d'audit énergétique ?  

Les cas d'irrégularités :

  • Audit énergétique non remis à l'acquéreur lors de la première visite du bien 

  • Audit énergétique réalisé par un professionnel non compétent (équivaut à l'absence d'audit énergétique)

  • Audit énergétique non annexé à l'avant-contrat de vente ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente

 

Les sanctions :

Il s'agit des sanctions de droit commun, à défaut de précision du texte. Les actions pouvant être intentées par l'acquéreur à l'encontre du vendeur sont les suivantes :

  • Action en dommages et intérêts pour manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information au sens de l'article 1112-1 du Code civil. Or, cet article rappelle que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir précontractuel d'information. Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information est caractérisé dès lors que l'audit énergétique n'a pas été remis lors de la première visite du bien.

  • Action en nullité de l'acte de vente si l'acquéreur établit un vice du consentement (donc une erreur sur les qualités substantielles) 

 

9.      Textes de référence

  • Article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation :  

 

"Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret et est communiqué dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5. Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. Ces propositions doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante au sens du 17° bis de l'article L. 111-1 du présent code. La première étape de ce parcours permet au minimum d'atteindre la classe E au sens de l'article L. 173-1-1. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B au sens du même article L. 173-1-1, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance. L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Le contenu de cet audit est défini par arrêté. Le niveau de compétence et de qualification de l'auditeur et l'étendue de sa mission et de sa responsabilité sont précisés par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la construction."