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fiscalité
L’actualité nous rappelle que le prix de l’immobilier fluctue énormément. Or quand le prix du foncier s’envole, le seuil de l’impôt, lui, ne bouge pas.
Ainsi vous pensez ne pas être concerné par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Vérifions ensemble...
À compter du décès, il faut généralement environ six mois pour régler une succession : un délai qui correspond à celui fixé par l’administration fiscale pour verser les droits.
En quoi consiste la mission du notaire dans une succession?
Le notaire va déterminer qui va recueillir la succession. Il va établir un bilan patrimonial pour connaître l'actif et le passif de la succession, ce qui va permettre de déterminer le montant de l’impôt à régler. Enfin, il va intervenir pour répartir le patrimoine entre les ayants droits.
Quand faut-il consulter un notaire après le décès d’un proche ?
L’intervention du notaire est obligatoire dans la plupart des cas : dès lors, notamment, que le patrimoine du défunt dépasse 5000 euros ou comporte un ou plusieurs biens immobiliers. L’idéal est prendre contact avec l'office dans les jours qui suivent le décès, pour s’assurer que la déclaration de succession pourra être adressée aux services fiscaux dans le temps imparti. Le choix du notaire est libre. Si les héritiers ne sont pas d’accord, il peut y avoir plusieurs notaires.
Que faire lorsque l’on trouve un testament dans les documents du défunt ?
Il faut l’apporter au notaire qui va établir un procès-verbal de description et l’enregistrer. Le notaire interrogera également le Fichier central des dernières volontés, qui permet de retrouver les donations entre époux ou testaments enregistrées par tous les offices notariaux.
Quelles démarches le notaire va-t-il assurer ?
Pour déterminer qui sont les héritiers, le notaire demande des pièces d'état civil, le livret de famille, le contrat de mariage… Pour reconstituer le patrimoine du défunt et déterminer l'actif et le passif, il rassemble les titres de propriété des biens immobiliers. Il interroge, entre autres, les banques pour connaitre la situation des comptes au décès, mais aussi les crédits immobiliers ou crédits à la consommation. Il se rapproche également d’organismes sociaux et du conseil départemental, car la personne décédée a pu bénéficier d’aides sociales récupérables. Il va évaluer les biens immobiliers, faire un inventaire... On aboutit ainsi à une sorte de photographie du patrimoine au jour du décès, qui va permettre d’établir la déclaration.
Quels actes le notaire établit-il ?
Plusieurs actes notariés rythment la succession. Ce ne seront pas les mêmes selon les situations. Ainsi, l’acte de notoriété désigne les héritiers et les légataires et fixe les droits de chacun. Il va permettre de débloquer les comptes bancaires du défunt. L’acte d’option permet au conjoint bénéficiaire d’une donation entre époux de choisir, entre trois possibilités, la solution la mieux adaptée à sa situation. L’attestation immobilière transfère la propriété du bien immobilier…
Le notaire va-t-il régler les dettes du défunt ?
C’est une mission supplémentaire. Si le notaire l’accepte, il peut percevoir une rémunération pour ce service.
La succession est-elle toujours réglée en six mois ?
Si à cette date la déclaration fiscale n’est pas déposée, des intérêts de retard commencent à courir. Selon la difficulté du dossier, le règlement peut toutefois être plus long, par exemple si des pièces manquent au dossier ou si des héritiers ne s’entendent pas. Par ailleurs, l’indivision peut se prolonger, parfois des années, si les héritiers ne souhaitent pas procéder au partage.
Crédit photo : Pixabay sous licence Creative Commons CC0
Côté touristes, les gîtes ruraux sont de parfaits points de chute pour profiter du calme de la campagne et de la richesse patrimoniale de nos régions. Côté propriétaires, c’est un moyen de valoriser son patrimoine immobilier en augmentant ses revenus, et parfois une activité professionnelle à part entière.
Qu’est-ce qu’un gîte rural ?
Le gîte rural est un meublé de tourisme situé dans un habitat de qualité et dans une zone rurale. Il est le plus souvent représentatif de l’architecture régionale. Son usage doit être indépendant : maison individuelle ou logement indépendant dans la maison du propriétaire. Il n’est donc pas possible de transformer en gîte un appartement dans une copropriété.
Quelles sont les différences avec une chambre d’hôte ?
La chambre d’hôte est une chambre meublée qui se situe dans la résidence principale du propriétaire, qui assure personnellement l’accueil des touristes. Sont compris dans la location la fourniture du linge de maison et le petit-déjeuner. Le fonctionnement diffère donc de celui d’un gîte, mais, du point de vue juridique et fiscal, ces deux activités sont semblables.
J’envisage d’exploiter un gîte, quel sera mon statut?
L’activité de loueur en meublé de tourisme peut être exercée à titre de particulier, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, ou à titre professionnel, si les revenus de la location dépassent 23 000euros ou s’ils représentent plus de la moitié des revenus déclarés. Il s’agit alors d’une activité commerciale, qui peut s’exercer dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une entreprise à responsabilité, mais aussi en auto-entrepreneur, en SAS, en SARL… Choisir une société à responsabilité limitée, comme l’EIRL, permet de protéger la partie non professionnelle de son patrimoine.
L’activité peut aussi être accessoire à une autre activité, notamment dans le cadre de l’agrotourisme, où les touristes sont accueillis à la ferme. L’activité para-hôtelière est alors considérée comme une activité agricole, à condition toutefois que des produits issus de l’exploitation (fromages, miel…) soient proposés aux hôtes.
Quelles formalités faut-il remplir pour créer un gîte rural ?
Il est obligatoire de déclarer le meublé de tourisme, avant son ouverture, auprès du maire de la commune. Si l’activité est exercée à titre professionnel, il faut s’immatriculer au RCS (registre du commerce et des sociétés). À défaut, on perd le bénéfice des avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé professionnel. Par ailleurs, des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires, par exemple pour transformer une grange en maison d’habitation, ajouter une extension à un bâtiment…
Auprès de qui prendre conseil ?
Urbanisme, réglementation, statuts, fiscalité… Votre notaire peut vous conseiller sur tous ces aspects de votre projet. Si vous envisagez d’exploiter un gîte rural (ou de créer des chambres d’hôte), n’hésitez pas à nous consulter.
Credit photo : Armin S Kowalski - Naves / Les Vans sous licence creative commons (CC BY-SA 2.0)
Lorsqu’aucun conjoint, ni enfant, n’est amené à hériter, la loi prévoit des solutions. Mais il est aussi possible d’organiser sa succession à sa guise, avec le conseil du notaire.
Qui hérite d’une personne non mariée et sans enfants ?
Cela dépend si elle a anticipé sa succession. Si une personne non mariée, qu’elle soit veuve, divorcée ou célibataire, et sans enfants n’a pas établi de testament, la loi désigne qui parmi sa parenté va hériter et dans quelle proportion. Ses père et mère sont appelés à la succession, s’ils sont encore en vie, ainsi que les frères et sœurs. Ceux-ci, s’ils sont décédés, sont représentés par leurs propres enfants. Ainsi, un défunt célibataire laisse deux sœurs et deux neveux qui sont les fils d’un frère prédécédé. Chacune des sœurs recueille un tiers de la succession. Les neveux, qui viennent par représentation, se partagent le dernier tiers. En l’absence de parents, de frères et sœurs ou de neveux, la succession est divisée à parts égales entre la famille paternelle et la famille maternelle : oncles et tantes d’abord (parents aux 3e degré), puis cousins germains (4e), cousins issus de germains (5e)… A défaut de parents au 6e degré, c’est l’Etat qui hérite de cette succession « vacante ».
Comment un célibataire sans enfant peut-il choisir qui recueillera sa succession ?
Les personnes non mariées et sans enfants ont une grande liberté pour organiser leur succession. Elles peuvent léguer leurs biens comme bon leur semble et privilégier qui elles veulent. Il leur faut pour cela rédiger un testament. Le testament olographe, écrit de sa main, daté et signé, sera retrouvé à coup sûr s’il est enregistré par un notaire au fichier des testaments. Le testament authentique, établi par le notaire, sera juridiquement inattaquable et permettra de bénéficier du meilleur conseil. Dans tous les cas, il sera possible de modifier ses dernières volontés ou de les révoquer.
Qu’est-ce qu’un exécuteur testamentaire ?
C’est une personne de confiance, désignée dans le testament, chargée d’exécuter le testament. Elle peut être habilitée pour certaines missions, comme la vente d’un bien immobilier, la délivrance d’un legs... Elle n’est pas tenue d’accepter cette mission. Il est donc préférable de s’en entretenir au préalable avec l’intéressé.
Quelle est la fiscalité applicable ?
La fiscalité successorale est très lourde lorsque le bénéficiaire est un frère, une sœur, un neveu, une nièce ou un parent plus éloigné. Un exemple : pour un legs de 100 000 €, une nièce toucheramoins de 49500 €. Et que dire des personnes « étrangères » à la famille (concubin, amis) ? Pour elles, les droits s’élèvent à 60 % du montant reçu, après un abattement de 1594 €. Les legs à certaines associations sont exonérés d’impôt, ce qui peut encourager un gestegénéreux. On peut envisager de recourir à l’assurance-vie, dont la fiscalité est plus avantageuse. Votre notaire sera, en la matière, votre meilleur conseiller.
Crédit photo : Alone par Gustavo Devit sous licence Creative Commons
Les modalités de calcul du taux d'intérêt légal ont été modifiées par ordonnance du 20 Août 2014.
Il en résulte deux taux :
Par décret du 22 décembre 2014, le taux applicable au demande de paiement différé ou fractionné de droits de succession a été modifié. Auparavant le taux applicable était le taux d'intérêt légal arrondi à la première décimale, soit 0% pour les demandes formulées en 2014. Il est désormais déterminé par le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour des prêts immobiliers à taux fixe consentis aux particuliers
Ce taux est de 2,20 % pour 2015.
Par ailleurs, la durée est réduite de :
Les échéances de paiement des droits étant désormais fixées à trois pour les fractionnement sur un an ou sept maximum pour les fractionnements sur 3 ans.
Tel est le régime des paiements fractionnés pour les demandes formulées à compter du 1er janvier 2015.
Le logement du vendeur échappe à l’impôt de plus-value qui pèse sur les autres biens immobiliers (terrains, résidences secondaires, immobilier locatif…). Précisions.
