L'audit énergétique, pourquoi et comment ?

par Maylis BRUNAT

notaire

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Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé lors de la mise en vente de logements dits "passoires thermiques", classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette obligation est étendue au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E et au 1er janvier 2034 pour ceux de classe D.

L'audit énergétique est défini dans le nouvel article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, introduit par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 "Climat et Résilience" du 22 août 2021.

 1.      Qu'est-ce que l'audit énergétique ? -  quelle est la différence avec le diagnostic de performances énergétiques (DPE) ?

Il ne faut pas confondre l'audit énergétique et le DPE !

 Le DPE :

Il a pour objet d'évaluer la performance énergétique et environnementale d'un bien immobilier, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Aux termes de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, il existe 7 classes d’énergie, de "A" (bien immobilier économe) à "G" (bien énergivore). Il sert donc à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE), c'est-à-dire les logements qui consomment le plus d'énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre.

Il est obligatoire en cas de vente et de location.  

Il a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022 ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.   

L'audit énergétique : 

Il complète le DPE : à partir du DPE, l'auditeur présente des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique et environnementale du bien immobilier.

Il n'est obligatoire qu'en cas de vente.   

Il a une durée de validité de 5 ans.

2. Quel est le contenu de l'audit énergétique ?

Le contenu de l'audit énergétique est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022.

L'audit énergétique comprend :

• Un état des lieux général du bâtiment (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d'Eau Chaude Sanitaire, de ventilation, de refroidissement, d'éclairage) en indiquant pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment  

• Une estimation de la performance du bâtiment avant travaux, s'appuyant sur les données collectées pour l'élaboration du dernier DPE, telles que référencées dans le récapitulatif standardisé du DPE, et sur les données collectées lors de la visite sur site de l'auditeur

• Un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du bâtiment

• Des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment ; des informations sur les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle existant et pilotant les équipements du bâtiment

• Des informations sur les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux

• Des informations sur le traitement satisfaisant des interfaces à l'occasion de chaque étape des parcours de travaux

• Des propositions de travaux de rénovation permettant d'atteindre une rénovation performante. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais permettent à l'acquéreur d'être informé de leur nature, et ainsi d'acheter en toute connaissance de cause. 

L'audit énergétique précise pour chaque étape des parcours de travaux :

• La performance énergétique et environnementale du bâtiment

• Le classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, au sens du DPE

• L'estimation des économies d'énergie ainsi que l'estimation des émissions de gaz à effet de serre évitées

• L'estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts

• L'estimation du montant des travaux

• La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales)

3. Quels sont les biens immobiliers concernés par l'audit énergétique ?

L'audit énergétique est obligatoire lorsque les deux critères cumulatifs suivants sont réunis : 

1. Un bien en mono propriété :

 Sont concernés :

• Maison individuelle comprenant un seul logement

• Maison individuelle dans une copropriété horizontale

• Bâtiment ou parties de bâtiment appartenant à un seul propriétaire personnes physique ou personne morale, exclusivement, ou en indivision, ou en démembrement, comprenant plusieurs logements (deux logements ou immeuble collectif)  

• Bâtiment à usage mixte, c’est-à-dire un bâtiment accueillant simultanément des locaux ayant des usages différents dès lors que dans une partie de ce bâtiment est présent un logement, ne relevant pas du statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965.
  
  

Sont exclus :

• Biens soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965

  2. La classe énergétique du bien :

 La classe énergétique du bien résulte du DPE.

 L'obligation de fournir l'audit énergétique est progressive. Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 précise que l'audit énergétique est obligatoire : 

• Depuis le 1er avril 2023 : pour les seuls biens classés F ou G

• A compter du 1er janvier 2025 : également pour les biens classés E

• A compter du 1er janvier 2034 : également pour les biens classés D

4. A quel moment l'audit énergétique doit-il être remis à l'acquéreur ?

L'audit énergétique participe au devoir précontractuel d'information du vendeur. Il fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques.

Il doit être :  

• Remis à l'acquéreur lors de la première visite du bien (sur support papier ou électronique)

• Annexé à l'avant-contrat de vente ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente

5. Quels sont les professionnels compétents pour l'établir ?

L'article 1er du Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 distingue en fonction de la nature du bâtiment en cause pour déterminer quel professionnel est compétent pour établir un audit énergétique :

• Bâtiments comportant plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 :

  • Bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)" (ex : qualification OPQIBI 1905)  

  • Sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation

• Bâtiments comportant un seul logement :

  • Bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique en maison individuelle" (ex : qualification OPQIBI 1911 / qualification Qualibat 8731)

  • Entreprises certifiées "RGE offre globale" (entreprises générales, ensembliers, etc.)

  • Sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation

  • Diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l'audit énergétique.

Bâtiment comprenant un seul logement – le cas du diagnostiqueur jusqu'au 31 décembre 2023

Les diagnostiqueurs certifiés pour réaliser un DPE et dont la compétence est reconnue par un organisme de certification peuvent réaliser un audit énergétique jusqu'au 31 décembre 2023.

L'attestation de compétence est délivrée pour une durée de 9 mois aux personnes justifiant :

-        Soit de l'accomplissement depuis moins de 6 mois d'une formation pour la réalisation de l'audit énergétique

-      Soit de la réalisation au cours des deux dernières années d'au moins trois audits énergétiques, quelle que soit leur nature, ayant reçu une évaluation favorable de l'organisme de certification. 

Cette attestation peut être prorogée jusqu’au 31 décembre 2023 dès lors que l’auditeur a réalisé cinq audits énergétiques et à condition que deux de ces audits aient reçu une évaluation favorable.

L'auditeur, quel qu'il soit, doit : 

• Etre impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui

• Souscrire une assurance couvrant sa responsabilité à raison de ses interventions

6. Application dans le temps de l'audit énergétique

La règlementation relative à l'audit énergétique est applicable :

• A tout avant-contrat régularisé après le 1er avril 2023, quel que soit la nature de l'avant-contrat (promesse unilatérale de vente; promesse synallagmatique de vente valant vente ou ne valant pas vente; promesse unilatérale d'achat)

• A toute vente (à défaut d'avant-contrat) régularisée après le 1er avril 2023

Quid de la vente conclue après le 1er avril 2023 et ayant fait l'objet d'un avant-contrat conclu avant le 1er avril 2023 : l'audit énergétique est-il obligatoire ?

Il convient de distinguer selon la nature de l'avant-contrat signé avant le 1er avril 2023 :

• En présence d'une promesse unilatérale de vente dont l'option a été levée avant le 1er avril 2023 ou d'une promesse synallagmatique de vente valant vente : l'audit énergétique n'a pas à être réalisé pour la vente (vérifier toutefois que l'avant-contrat ne contienne pas de clause aux termes de laquelle le vendeur s'engage contractuellement à fournir à l'acquéreur tous nouveaux documents ou diagnostics si de nouvelles législations protectrices de l'acquéreur venaient à entrer en application)    

• En présence d'une promesse unilatérale de vente dont l'option n'a pas été levée avant le 1er avril 2023 ou d'une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente : l'audit énergétique est obligatoire et doit être annexé à l'acte de vente

7.  Quel est son coût et sur qui pèse-t-il ?

Le coût de l'audit énergétique n'est pas règlementé. Il est donc librement fixé par le professionnel.

Comme les autres diagnostics immobiliers obligatoires, le coût de l'audit énergétique est à la charge du vendeur.

8.  Quelles sont les sanctions du défaut d'audit énergétique ?  

Les cas d'irrégularités :

• Audit énergétique non remis à l'acquéreur lors de la première visite du bien 

• Audit énergétique réalisé par un professionnel non compétent (équivaut à l'absence d'audit énergétique)

• Audit énergétique non annexé à l'avant-contrat de vente ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente

Les sanctions :

Il s'agit des sanctions de droit commun, à défaut de précision du texte. Les actions pouvant être intentées par l'acquéreur à l'encontre du vendeur sont les suivantes :

• Action en dommages et intérêts pour manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information au sens de l'article 1112-1 du Code civil. Or, cet article rappelle que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir précontractuel d'information. Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information est caractérisé dès lors que l'audit énergétique n'a pas été remis lors de la première visite du bien.

• Action en nullité de l'acte de vente si l'acquéreur établit un vice du consentement (donc une erreur sur les qualités substantielles) 

9.      Textes de référence

• Article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation :  

"Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret et est communiqué dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5. Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. Ces propositions doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante au sens du 17° bis de l'article L. 111-1 du présent code. La première étape de ce parcours permet au minimum d'atteindre la classe E au sens de l'article L. 173-1-1. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B au sens du même article L. 173-1-1, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance. L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Le contenu de cet audit est défini par arrêté. Le niveau de compétence et de qualification de l'auditeur et l'étendue de sa mission et de sa responsabilité sont précisés par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la construction."

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

• Article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation

• Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation

• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation

• FAQ mise en ligne par le Ministère de l'Ecologie

La publicité foncière, à quoi ça sert ?

En France, la sécurité immobilière repose sur le système de la publicité foncière. Les notaires en sont des acteurs incontournables.

Je viens d’acheter un bien immobilier, le notaire parle de publication au service de la publicité foncière, pourquoi ?

Vous êtes bel et bien devenu propriétaire, mais les formalités de la vente ne s’arrêtent pas le jour de la signature ! L’office notarial est chargé de l’enregistrer au Service de publicité foncière dont dépend le bien, selon sa situation géographique.C’est cette publication qui rend l’acte opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il s’impose à tous, pas seulement à ses signataires.

Quel est le rôle des services de publicité foncière ?

Ces services administratifs et fiscaux enregistrent les informations sur les biens immobiliers et sur leurs propriétaires successifs, en coordination avec les services du cadastre. Jusqu’en 2012, on parlait de conservations des hypothèques, car ils conservent la trace des hypothèques qui peuvent grever les biens immobiliers. Le fichier immobilier est alimenté par les notaires, officiers publics ministériels, lors des ventes, donations, successions, échanges...À partir des renseignements figurant dans les actes notariés, les services complètent des fiches personnelles (sur les personnes et leurs transactions) et des fiches réelles (sur les biens immobiliers, leurs différentes mutations et inscriptions).

En quoi la publicité foncière est-elle une sécurité ?

L’acquéreur a la possibilité de vérifier que le vendeur est bien propriétaire de son bien... ou qu’il ne l’a pas déjà vendu à un autre ! Il peut également s’assurer que des hypothèques ne grèvent pas le bien. Dans d'autres systèmes juridiques, nord-américain par exemple, l'acquéreur souscrit une assurance spéciale lors de son achat pour se prémunir de ces risques. Le fait que le fichier immobilier soit géré par l’État et alimenté par des actes notariés constitue une garantie pour tous. Certains pays s'inspirent d’ailleurs du système français pour sécuriser les transactions immobilières.

La publicité foncière est-elle payante ?

Une « contribution de sécurité immobilière » de 0,10 % du prix de vente est perçue au profit de l’État. Due par l’acquéreur, elle est collectée par le notaire.

La publicité foncière va-t-elle évoluer ?

La numérisation est en marche, grâce à un travail mené conjointement par le notariat et les services de l’État. Avec comme bénéfice pour tous, des délais réduits et une sécurité juridique encore renforcée.

Vente Notariale Interactive (VNI) renommée Immo-Interactif®

Outre la négociation par agence, connue du grand public, un nouveau mode de ventes immobilières est apparu il y a quelques années dans le notariat, au départ appelé vente notariale interactive (VNI) puis renommé : l’Immo-Interactif®.

L'Immo-Interactif® est un système d'appel d'offres notarial, avec une salle des marchés interactive virtuelle (via le site immo-interactif). Cette salle des marchés vient dès lors mettre en concurrence les acquéreurs potentiels afin de recevoir les offres à la hausse.

A ce jour, le site immo-interactif comptabilise d’ores et déjà : 

o    Près de 8000 ventes déjà réalisées

o    Environ 200 biens immobiliers en ligne en continu sur le site

o    Avec en moyenne 9 candidats à chaque vente en Immo-Interactif®

o    Et un preneur pour les biens présentés en Immo-Interactif® dans 67% des cas

Outre ces chiffres, l'Immo-Interactif® apporte des avantages pour les deux parties :  

Pour le Vendeur :

• de recevoir rapidement plusieurs offres, avec l’opportunité de se voir offrir le meilleur prix,

• de vendre en toute transparence en suivant en temps réel le dépôt des offres,

• d’avoir un parcours sécurisé par le Notaire,

• de maitriser le calendrier et les conditions de la vente,

• de choisir librement la meilleure offre (le meilleur prix, le plus solvable, selon son choix).

Pour l’acquéreur :

• de se positionner en ayant en main toutes les informations juridiques et techniques relatives au bien,

• de faire une offre en toute transparence,

• de bénéficier de toutes les protections légales (Loi Scrivener et Loi SRU) comme pour les ventes traditionnelles.

Les différentes étapes du processus :

1.       Estimation du bien à vendre : Le vendeur contacte son Notaire pour une expertise de son bien. Le notaire recueille alors un mandat Immo-Interactif® en exclusivité pour une durée de 8 semaines en moyenne.

2.       Constitution du dossier de vente : le notaire rassemble une partie des pièces nécessaires à la vente et à la parfaite information des potentiels acquéreurs.

3.       Campagne de publicité : Le notaire publie une annonce sur le site officiel de l’immobilier des Notaires de France et/ou d’autres sites d’immobilier avec  photos, descriptif du bien, montant de la première offre possible, date et horaires des visites, date et délai de la réception des offres ainsi que toutes les informations utiles (diagnostics, plans, etc.). Le but de l’opération étant de réunir les acquéreurs potentiels un Jour « J » pour les mettre en concurrence en prévoyant au préalable, une visite.

4.       Visite du bien : Aux jours et horaires indiqués dans la campagne de publicité, le Notaire fait visiter le bien aux potentiels acquéreurs.

5.       Agrément des potentiels acquéreurs : Le jour de la visite du bien, les personnes intéressées signent une demande d’agrément (gratuite et sans engagement), et s’inscrivent en ligne sur le site immobilier.fr. Cette demande d’agrément permettra au notaire de vérifier le dossier du potentiel acquéreur, et délivre un agrément électronique afin de lui permettre de faire des offres à l’ouverture « de la salle des marchés virtuelle »

6.       Réception des offres : Aux heures et dates fixées d’un commun accord par le vendeur et le notaire, les acquéreurs potentiels peuvent porter leurs offres pendant 24 heures. Vendeurs, acquéreurs potentiels ou n’importe quels internautes peuvent assister en direct à l’émission des offres successives qui apparaissent en temps réel sur la salle de vente dématérialisée du site.

7.       Choix de l’offre par le vendeur : Passé le délai de 24h, la « salle des marchés virtuelle » se clôture. Le vendeur intervient alors pour analyser les différentes offres, et choisir la mieux-disante, c’est-à-dire celle qui lui conviendra le mieux, l’offre la plus haute n’étant pas toujours celle retenue, la solvabilité de l’acquéreur ou d’autres critères pouvant rentrer dans le choix du vendeur.

8.       Signature de l’avant contrat: Une fois l’offre sélectionnée, le vendeur et l’acquéreur signent un avant-contrat chez le notaire.

9.       Signature de la vente : Une fois le dossier complet du notaire (droit de préemption purgé, etc.), et une fois levées les éventuelles conditions suspensives fixées lors de l’avant contrat, les parties se réunissent une nouvelle fois devant le notaire pour signer la vente.

Achat et revente en indivision : Quotes-parts et répartition du prix de vente

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision , il est nécessaire de déterminer dans l’acte d’acquisition dans quelles proportions il est acquis par les co-indivisaires.

Les personnes concernées sont :

• les personnes non mariées,
• les partenaires de PACS,
• les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

Comment déterminer les quotités d’acquisition lors de l’achat ?

Le principe est que ces quotités  doivent correspondre à la réalité du financement de chaque co-indivisaire, ainsi que du financement prévisionnel (remboursement de l’emprunt, travaux futurs, etc…).

A défaut, les acquéreurs risquent d’aller à l’encontre de difficultés, comme une requalification en donation déguisée, ou un possible conflit entre eux.

Comment répartir le prix en fonction de ces quotités ?

Si tout s’est passé comme prévu (l’emprunt a été totalement amorti, chacun a remboursé comme cela avait été convenu, etc…) et que les quotités étaient fidèles à la participation financière  de chacun, il n’y a aucune difficulté, le prix de vente est réparti exactement selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition.

Dans le cas contraire, des comptes sont à faire entre les indivisaires.

Il existe alors différentes méthodes de calcul :

• Remboursement de l’emprunt par prélèvement sur le prix, et répartition du solde du prix selon les quotités d’acquisition,
• Application des quotités d’acquisition de chacun sur le prix de revente, et déduction sur la quote-part de chacun, de sa quote-part d’emprunt restant à rembourser,
• Répartition finale du prix en fonction des montants réels investis (les apports personnels, les montants réellement payés de l’emprunt, etc…).

Il n’y a pas de méthode  « légale », « meilleure qu’une autre » ou « plus juste », mais les résultats peuvent varier, c’est pourquoi il est préférable de s’entendre dès le départ sur la méthode applicable.

Recommandations

Pour éviter tout conflit ultérieur, il est donc recommandé de déterminer dans l’acte d’acquisition :

• les quotes-parts d’acquisition de chacun conformément à la réalité du financement réel et/ou projeté,
• la méthode de répartition du prix en cas de revente du bien ou de rachat de la quote-part de l’un des co-indivisaires par l’autre (en cas de séparation par exemple).

Crédit photo : Pixabay sous licence Creative Commons CC0

Financer un achat immobilier avec un prêt à taux zéro

Reconduit en 2017, le prêt à taux zéro (PTZ) apporte un coup de pouce non négligeable pour l’achat d’un premier logement. D’autres aides peuvent le compléter.

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ? A qui s’adresse-t-il ?Accéder à la propriété est devenu plus abordable grâce aux taux bas en vigueur actuellement. Pour réaliser cet important projet, les « primo-accédants » (ceux qui achètent pour la première fois) doivent recenser les financements possibles, en plus de leur apport personnel et des prêts bancaires classiques. Ils peuvent notamment être éligibles au prêt à taux zéro, un prêt aidé sans intérêts et sans frais. Il est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement dans les deux années qui précèdent l’offre de prêt ; il ne concerne que l’acquisition de la résidence principale, en complément d’autres prêts. En fonction des revenus de l’acquéreur, il peut être assorti de conditions de remboursement favorables : durée du prêt, mais aussi différé de remboursement qui permet de ne commencer à rembourser qu’après quelques années.  La plupart des établissements de crédit ont signé une convention avec l’Etat et peuvent délivrer ce type de prêt. 

Quel est le montant du prêt à taux zéro ?
Il s’agit d’un complément de financement. Son montant ne peut pas excéder les autres prêts qui financent l’opération, ni dépasser 40 % du montant de l’opération. Le montant maximum du prêt est calculé à partir d’un pourcentage appliqué au prix du bien.

Toutes les opérations sont-elles concernées ?
Le PTZ concerne les achats dans le neuf, à condition que des normes thermiques soient respectées (RT 2012 ou label bâtiment basse consommation).  Il vise également l’ancien lorsque des travaux très importants sont prévus : la part des travaux dans le montant total de l’opération doit être au minimum de 25 %. Il faut donc disposer de devis qui en justifient.

Faut-il remplir des conditions de ressources ?
Pour obtenir un PTZ, il faut disposer de ressources inférieures à des plafonds qui dépendent de la localisation du bien et du nombre d’occupants du logement : à vérifier sur le simulateur du site du ministère du Logement.
Lien : http://www.logement.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88

Peut-on mettre le logement en location avant le remboursement total du prêt ?
C’est désormais possible, au bout de six ans après l’achat. 

Peut-on faire plusieurs demandes de PTZ ?
Non, vous ne pouvez déposer qu’une demande de PTZ par ménage.

Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient-elles d’autres aides ?
Les salariés peuvent solliciter un prêt « action logement » à un taux avantageux. Ce prêt – l’ancien « 1% logement » - est réservé aux salariés des entreprises privées non agricoles de plus de dix salariés . Délivré sous conditions de ressources, il contribue au financement de l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à bâtir. Par ailleurs, dans le cadre de la politique de la ville, les primo-accédants bénéficient dans certaines zones d’une TVA réduite à 5,5 % sur les logements neufs, sous conditions de ressources. D’autres aides sont proposées localement (chèque premier logement à Marseille, prêt à taux zéro à Toulouse, prêt Paris logement 0%...)

Votre notaire peut vous apporter son aide et son éclairage si vous le consultez en amont de votre projet d’achat. Vous bénéficierez de ses conseils et pourrez optimiser le financement de votre acquisition.

Le délai de rétractation est porté à 10 jours

Le délai de rétractation dont bénéficient les acquéreurs d’un logement a été porté de 7 jours à dix jours. Les acheteurs non professionnels disposent donc d’un délai supplémentaire pour faire marche arrière. Loi n° 2015-990 du 6 août 2015

Louer une petite surface

Le législateur a prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs.

Quelle est la surface minimale d’un logement mis en location ?

Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation.  Ce décret impose une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins  9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable  de  20 m3. Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez »   obligatoire pour la vente de lots de copropriété  et qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond. Attention, en la matière, les normes se superposent ! Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un  logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur est alors tenu de rembourser les loyers perçus et de reloger l’occupant… Avant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications sont donc indispensables ; le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès… sont aussi à prendre en compte.

Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m2 ?

Mini pied-à-terre, chambrette d’un enfant étudiant ou d’une jeune fille au pair… Hors location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…).

Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ?

Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking.

Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ?

Oui, mais depuis 2012, il faut compter, dans la zone A (grandes villes, Côte d’Azur…) avec  la taxe  Apparu qui vise à lutter contre les loyers excessifs. Sont concernés les logements loués vides ou meublés dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite « Boutin »). Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil de loyer mensuel fixé à 41,61 euros par m2 en 2015.

Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ?

C’est possible même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée. Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération. 

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